Người mới nhập cư cần lưu ý gì khi mua nhà tại Úc? Dưới đây là chia sẻ cực chi tiết của chị Phan Hoang Yen – người có nhiều “kinh nghiệm xương máu” khi mua nhà.
1. Mua nhanh, mua vội có thể bị trả thêm 8% stamp duty
Nhà mình qua Úc chưa tới 4 tháng là mua nhà. Mua khá nhanh nên dính cái phốt “surcharge 8% stamp duty” như người nước ngoài (mặc dù nhà mình là PR). Lúc phát hiện ra vấn đề này thì chỉ còn 4 ngày nữa là đến ngày settlement. Solicitor chủ quan không check kĩ ngày đầu tiên đến Úc của nhà mình, họ assume là mình ở đây lâu năm vì họ nghĩ thời dịch covid ít người qua Úc và cũng ít người mới qua mà mua nhà. Tình huống này thì mình vẫn mua được nhà, nhưng gặp vấn đề cash flow. Người mua phải trả thêm stamp duty 8%, và sau 6 -10 tháng sẽ được refund lại nếu mình thực sự ở ngôi nhà mới mua đó. Nếu mình có tiền thì nộp vào, nhưng nếu không có tiền thì phải tìm hướng giải quyết khác.
Mình nói sơ về cái luật này: Nếu bạn ở không đủ 200 ngày liên tục kể từ ngày đặt chân đến Úc mà mua nhà thì sẽ bị trả thêm 8% stamp duty. Lấy cột mốc ngày ký contract tính ngược lại. Xem thêm tại trang https://www.revenue.nsw.gov.au/…/surcharge-for-individuals
Vấn đề này cũng khá ít người gặp nên mình muốn chia sẻ lại cho những bạn mới qua mà có ý định mua nhà như nhà mình. Mọi chuyện cũng ổn vì may mắn gặp bên bán nhà rất là tử tế và support, solicitor 2 bên cũng nhiệt tình.
Câu chuyện mua nhà của nhà mình cũng rất buồn cười và gặp phải rất nhiều pha huyết áp lên cao. Cụ thể
- Mua ngay căn nhà lần đầu tiên đi inspection.
- Deposit 0.25% khi CHƯA có bank approval.
- Offer 1 giá cao hơn giá khởi điểm 105k.
- Kí ngay contract và xuống deposit 0.25% mà không đọc hợp đồng gì hết.
- Solicitor chưa đọc hợp đồng.
- Dính phốt trả thêm 8% stamp duty vì chưa ở đủ 200 ngày từ khi đến Úc cho đến lúc ký hợp đồng.
Anh chị và các bạn hãy đọc bài này vào ngày cuối tuần cùng ly cà phê sẽ phù hợp hơn nhé. Mặc dù mình cũng biết cái quy trình mua nhà là lấy bank pre-approval trước, rồi solicitor xem contract, pest control các thứ mới kí hợp đồng. Nhưng nhà mình take risk bỏ hết các giai đoạn vì gặp căn nhà quá thích. Thích ngay căn đầu tiên kiểu như tình yêu sét đánh vậy.
2. Bài học khi mua căn nhà đầu tiên
Vào 1 ngày chiều mưa phùn lất phất cuối tháng 10, gia đình ngồi trên xe đi ngắm phố phường. Nhà mình cũng mới qua Úc 4 tháng, hay đi bán xăng lẻ, vừa tập lái xe, vừa ngắm phố, vừa coi khu nào đẹp để mua nhà. Đang đi thì thấy 1 căn đang để bảng bán nhà trúng cái con đường mình rất thích thì chạy vào lấy số dt, agent báo trưa mai chủ nhật open lần cuối và sẽ chốt offer trưa thứ 2. Vậy là tối đó mình do homework để xem giá cả thế nào mà offer. Lúc đó nhà mình CHƯA làm pre -approval gì hết, agent bán nhà biết điều này nhưng mà vẫn chọn nhà mình vì lúc đi xem nhà nhà mình thể hiện khao khát mua căn nhà này. Đi thuê nhà 15 năm rồi, căn này là căn đầu tiên mua trong cuộc đời. Họ nghe cũng ấn tượng vì có đứa nào có kiếp ở thuê lâu vậy đâu. Lúc đi xem nhà mình cũng là nhóm rời ngôi nhà đó trễ nhất, hỏi tào lao nhiều vấn đề để thể hiện interest về căn này.
Lúc ra giá offer thì mình trả hơn 105k giá khởi điểm. Quyết định chơi lớn vì đó là căn mình thích. Nhưng cũng run vì đó là căn đầu tiên đi xem nhà, rồi không biết có bị hố không. Lúc đó cũng không nghĩ nhiều, chỉ muốn mua căn đó bằng mọi giá trong sức chi trả của mình.
Từ chiều chủ nhật đến sáng thứ 2, nhà mình liên hệ broker về vụ xuống tiền đặt cọc mà hồ sơ vay chưa có đủ và cũng chưa có pre- approval. Broker rất là tận tâm giúp mình chuẩn bị hồ sơ nhưng mà gấp quá thì không xử lý được, và cooling off lúc đó có 5 ngày. Lúc đó nhà mình sử dụng back up plan là liên hệ trực tiếp bank Commonwealth Bank thông qua sự giới thiệu của Customer Relationship manager. Broker cũng giới thiệu solicitor và họ đọc contract cũng rất nhanh sau đó. Trong 1 ngày đó là đau tim đủ thứ. Không biết bank có cho vay không, rồi không biết chủ nhà nó có bán cho mình không. Agent nó kì kèo thêm 20k so với giá mình offer nữa. Mà tới lúc đó là hiểu đó là 1 phần process của tụi bán nhà rồi, tránh đâu nữa, nên đành trả thêm 20k. Ngay trong đêm tối thứ, lúc 9.30 PM agent chạy lun tới nhà mình để ký lại hợp đồng giá mới và extent thêm 10 days cooling off.
Nếu bạn muốn đi vay trực tiếp với bank mà không qua broker thì nên liên hệ customer relationship manager giới thiệu qua sẽ nhanh hơn là bạn phải tự liên hệ bộ phận cho vay. Hồ sơ vay Foreign income là lâu hơn hồ sơ vay bình thường. Lãi suất lúc đó đúng thấp 1.99% fix rate 4 năm. Mà cái bạn nhân viên từ bank đó 10.00 PM mà vẫn call chồng mình để xử lý hồ sơ. Thái độ làm việc phải nói là quá chuẩn, vì họ biết mình xuống tiền deposit rồi. Hên là gặp đúng người hỗ trợ.
Cũng trong ngày đó chạy qua Westpac xem thử có deal vay nào tốt hơn không. Nhưng mà Westpac ko xử lý hồ sơ foreign income nữa. Họ nghe mình deposit 0.25% rồi mới làm bank pre approval thì cũng ngơ ngác. Có lẽ ít ai làm vậy. 1 là ngu, 2 là điếc không sợ súng.
Gần đến ngày settlement thì đi gặp Solicitor để ký giấy tờ này kia thì mới phát hiện ra vấn đề nhà mình đến Úc chưa đủ 200 ngày. Solicitor đang joking xã giao này kia, đến câu hỏi bạn ở úc bao lâu rồi thì họ tái mặt. Thấy ổng chạy vào office thiệt lâu mới quay lại là biết có điềm rồi. Mất 1 ngày sau mới có phương án giải quyết (lúc đó còn 3 ngày là đến settlement). Theo hợp đồng, nếu vì lý do gì đó mà delay cái ngày settlement thì phải trả 250$/ 1 ngày (Cái này họ tính theo công thức phần trăm gì đó theo giá trị căn nhà nhưng mình ko để ý, chỉ nhớ cái số 250$/ 1 ngày). Tổng số tiền phải đóng phạt là gần 11.5k (tính từ ngày settlement cho đến ngày ở đủ 200 ngày, là gần 2 tháng nữa mới đủ). Lúc đó thì mình đã làm thủ tục trả ngôi nhà đang thuê, dọn nhà hết trơn rồi, trường cũng xin nghỉ học luôn. Thế là nhà mình đưa ra phương án đi thuê lại ngôi nhà muốn mua với giá thị trường. Thế là bên bán ok phương án này, chỉ lấy tiền thuê nhà cho 2 tháng còn lại. Vậy là được dọn vào nhà sớm và phải ký thêm 1 cái hợp đồng mua nhà mới, kí Deed of Rescission, residential tenancy agreement.
Nếu bên bán nhà không phải là 1 người nice thì mình sẽ bị phạt vì delay ngày settlement.
Hành trình mua nhà tuy có trắc trở nhưng quan trọng là mua được căn vừa ý mình. May mắn gặp người tốt hỗ trợ từ các bên vì những chuyện ngoài ý muốn. Mọi chuyện vẫn on track chỉ có điều chờ lâu thôi. Một cái kết tốt đẹp cho gia đình mới qua không biết gì mà đi mua nhà. Ở đời hay không bằng hên các bạn ạ. Lúc đi mua diễn biến quá nhanh nên cũng không có thời gian suy nghĩ về risk nhiều, một phần cũng ko biết risk gì, cứ nghĩ mọi thứ đơn giản, con người ở đây tốt.
3. Gợi ý quy trình mua nhà phù hợp
Chốt lại: Ngu + liều + may mắn = Mua nhà nhanh. Kết thúc 15 năm đi ở trọ cảm giác thật là yêu nhà không thể tả. Chúc các bạn sắp mua nhà gặp nhiều may mắn trong hành trình săn nhà mơ ước. Và cũng đừng có mua nhà quá sớm để tránh đau tim như nhà mình. Chúc các gia đình sớm tìm được căn nhà trên quê hương thứ 2 của mọi người.
Quy trình mua nhà đúng chuẩn ISO 9001 mình tự đặt ra lúc đang nghiên cứu. Chi tiết tại đây:
- Bước 1: Vẽ ngôi nhà ước mơ.
- Bước 2: Phân tích tình hình tài chính.
- Bước 3: Chuẩn bị giấy tờ cần thiết.
- Bước 4: Gom tiền deposit và chi phí để mua nhà.
- Bước 5: Tìm Broker.
- Bước 6: Pre Approval.
- Bước 7: Chọn nhà để xem và ra giá offer.
- Bước 8: Make an offer và Offer Condition.
- Bước 9: Applying for a loan.
- Bước 10: Exchange contract và Make deposit.