Trong năm 2026, Chính phủ Úc công bố gói cải cách thuế bất động sản được xem là lớn nhất trong nhiều thập kỷ, nhắm vào negative gearing và thuế lãi vốn (CGT) — hai trụ cột lâu nay của giới đầu tư.
Đồng thời, lệnh cấm người nước ngoài mua nhà established (đã qua sử dụng) tiếp tục được gia hạn. Bài này tóm tắt thay đổi, ai bị ảnh hưởng và việc người Việt nên làm.
Thông báo
⚠️ 📋 Cập nhật chính sách — Cải cách thuế bất động sản lớn nhất trong nhiều thập kỷ: Negative gearing và CGT sẽ thay đổi từ 1/7/2027. Tài sản đang sở hữu tại thời điểm công bố (12/5/2026) thường được grandfathered. Hãy kiểm tra ato.gov.au và tham vấn kế toán.
Thông tin tóm tắt
- Ngày hiệu lực: 01/07/2027 (negative gearing & CGT)
- Negative gearing: Giới hạn cho nhà xây mới từ 1/7/2027
- CGT: Thay giảm trừ 50% bằng cơ chế chỉ số hoá chi phí (cost base indexation)
- Grandfathering: Tài sản sở hữu trước thời điểm công bố (12/5/2026) thường được giữ quy định cũ
- Cấm người nước ngoài mua nhà cũ: Gia hạn đến giữa năm 2029
Bối cảnh
ℹ️ Negative gearing và mức giảm trừ CGT 50% (áp dụng từ 1999) từ lâu bị tranh luận là góp phần đẩy giá nhà và làm khó người mua nhà lần đầu. Gói cải cách 2026 nhằm tái cân bằng giữa nhà đầu tư và người mua để ở.
Điều gì thay đổi?
✅ Trước thay đổi
- Nhà đầu tư có thể negative gear với hầu hết bất động sản (gồm nhà cũ) và được giảm trừ 50% CGT nếu giữ tài sản trên 12 tháng.
❌ Sau thay đổi
- Negative gearing cho bất động sản nhà ở sẽ giới hạn ở nhà xây mới (new builds) từ 1/7/2027; mức giảm trừ CGT 50% được thay bằng cơ chế chỉ số hoá chi phí (cost base indexation), với phần lãi phát sinh sau 1/7/2027.
Diễn biến
- 12/05/2026: Chính phủ công bố cải cách; tài sản sở hữu tại thời điểm này thường được grandfathered.
- 01/07/2027: Thay đổi negative gearing và CGT bắt đầu áp dụng cho gain phát sinh sau ngày này.
- Giữa 2029: Lệnh cấm người nước ngoài mua nhà established dự kiến kéo dài tới mốc này.
Vì sao thay đổi quan trọng với người Việt
Cộng đồng người Việt tại Úc có tỷ lệ quan tâm bất động sản cao, cả để ở lẫn đầu tư. Những thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến tính toán dòng tiền và lợi nhuận dài hạn, đặc biệt với người dự định mua nhà cũ để cho thuê sau 2027.
Với người chưa có PR, lệnh cấm mua nhà established kéo dài đến 2029 thu hẹp lựa chọn — chủ yếu chỉ còn nhà xây mới hoặc đất xây mới, kèm điều kiện FIRB. Đây là yếu tố cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
ℹ️ Các con số và mốc thời gian dựa trên thông báo cải cách; chi tiết triển khai có thể được điều chỉnh khi luật được thông qua. Luôn xác nhận tại ato.gov.au.
Ai bị ảnh hưởng?
Nhóm đối tượng | Tác động cụ thể |
|---|
Nhà đầu tư mua nhà cũ sau 2027 | Không còn negative gear nhà established mới mua; cân nhắc nhà xây mới. |
Nhà đầu tư đang sở hữu tài sản | Thường được grandfathered theo quy định cũ; nên giữ chứng từ sở hữu. |
Người nước ngoài/tạm trú | Tiếp tục bị cấm mua nhà established đến giữa 2029. |
Người mua nhà lần đầu để ở | Có thể hưởng lợi gián tiếp nếu áp lực giá từ nhà đầu tư giảm. |
Người Việt nên làm gì?
Đây là việc cụ thể nên cân nhắc tuỳ hoàn cảnh của bạn:
- Nếu đang sở hữu bất động sản đầu tư: lưu giữ chứng từ ngày mua để chứng minh được grandfathered.
- Nếu đang cân nhắc mua: tính lại dòng tiền theo kịch bản KHÔNG có negative gearing với nhà cũ sau 2027.
- Nếu chưa có PR: kiểm tra kỹ FIRB và lệnh cấm nhà established trước khi đầu tư.
- Tham vấn kế toán/cố vấn tài chính có giấy phép trước mọi quyết định lớn.
- Theo dõi cập nhật chính thức vì chi tiết luật có thể thay đổi.
Cảnh báo lừa đảo
🚩 Cảnh giác "lách luật" và tư vấn không phép: Sẽ có dịch vụ hứa "tối ưu thuế" hoặc "lách" quy định mới. Chỉ nghe tư vấn từ kế toán/cố vấn tài chính có giấy phép, và xác minh thông tin tại ato.gov.au. Không có cách hợp pháp nào để "né" hoàn toàn các thay đổi này.
Câu hỏi thường gặp
Thay đổi này áp dụng từ khi nào?
Các thay đổi chính về negative gearing và CGT dự kiến áp dụng từ 1/7/2027, với phần lãi vốn phát sinh sau ngày đó. Thời điểm công bố (12/5/2026) là mốc xác định tài sản nào được grandfathered theo quy định cũ.
Tôi có bị ảnh hưởng không?
Nếu bạn đang sở hữu bất động sản đầu tư trước thời điểm công bố, bạn thường được grandfathered và giữ quy định cũ. Nếu bạn dự định mua nhà cũ để đầu tư sau 2027, hoặc là người nước ngoài muốn mua nhà established, bạn sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp.
Tôi cần làm gì tiếp theo?
Lưu giữ chứng từ sở hữu nếu đã có tài sản, tính lại dòng tiền theo quy định mới nếu định mua, và tham vấn kế toán có giấy phép. Theo dõi ato.gov.au để cập nhật chi tiết khi luật được thông qua, vì một số điểm có thể thay đổi.
Nhà xây mới có còn được negative gear không?
Theo thông báo, negative gearing cho bất động sản nhà ở sẽ được giới hạn ở nhà xây mới (new builds) từ 1/7/2027. Đây là lý do nhiều nhà đầu tư đang chuyển sự chú ý sang phân khúc nhà mới và off-the-plan.
Người nước ngoài có thể mua loại nhà nào?
Trong thời gian lệnh cấm (đến giữa 2029), người nước ngoài chủ yếu chỉ được mua nhà xây mới hoặc đất để xây, và vẫn phải xin phê duyệt FIRB. Nhà established (đã qua sử dụng) nằm trong diện cấm.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính cá nhân. Quy định, lệ phí và ngưỡng thuế (như stamp duty) thay đổi theo bang và theo năm tài chính (đổi 1/7) — hãy xác nhận tại revenue.nsw.gov.au, moneysmart.gov.au hoặc với conveyancer/luật sư có giấy phép. Cập nhật 6/2026.
Chưa nắm cơ bản về đầu tư BĐS? Đọc: Đầu tư bất động sản là gì
