Trước khi mua một căn nhà ở Úc, Building & Pest Inspection (kiểm tra kết cấu công trình và mối mọt/côn trùng) là bước "bảo hiểm" quan trọng giúp bạn phát hiện hư hỏng ẩn trước khi ký hợp đồng không thể rút lại.
Bài này giải thích Building & Pest Inspection là gì, ai nên làm, quy trình đặt lịch, cách đọc báo cáo, chi phí và những lỗi nguy hiểm cần chú ý — đặc biệt với người Việt mua nhà lần đầu tại Úc.
Tóm tắt nhanh
- Building inspection kiểm tra kết cấu nhà; pest inspection kiểm tra mối mọt và côn trùng phá hoại — thường làm gộp.
- Nên làm TRƯỚC khi ký hợp đồng (private treaty) hoặc trước ngày đấu giá (auction không có cooling-off).
- Chi phí điển hình $300–$600 cho gộp building + pest; căn hộ thường rẻ hơn nhà đất.
- Báo cáo giúp bạn đàm phán giảm giá hoặc rút lui nếu phát hiện lỗi nghiêm trọng.
- Chọn inspector có giấy phép, bảo hiểm và đọc báo cáo mẫu trước khi đặt.
Thông tin nhanh
- Độ phức tạp: 🟢 Dễ — làm được một mình, không cần tư vấn
- Thời gian ước tính: 3–7 ngày
Ai đủ điều kiện?
✅ Đủ điều kiện
- Người mua nhà muốn kiểm tra trước khi cam kết
- Người bán muốn cung cấp báo cáo sẵn cho người mua
- Chủ nhà muốn kiểm tra định kỳ tình trạng mối mọt
❌ Không áp dụng cho
- Người chỉ muốn ước tính giá trị (đó là việc của valuer, không phải inspector)
Điều kiện cần có
- Địa chỉ và quyền tiếp cận nhà (qua đại lý)
- Thời gian đặt lịch trước khi ký hợp đồng/đấu giá
- Inspector có giấy phép & bảo hiểm professional indemnity
Giấy tờ cần chuẩn bị
Giấy tờ / Tài liệu | Loại | Ghi chú |
|---|
Hợp đồng dự kiến hoặc thông tin nhà (để inspector tham chiếu) | 🔲 Tuỳ chọn |
|
Quyền tiếp cận nhà (đại lý sắp xếp) | ✅ Bắt buộc |
|
Báo cáo mẫu của inspector (xem trước khi đặt) | 🔲 Tuỳ chọn |
|
Quy trình từng bước
- Quyết định làm gộp building + pest (—): Đa số người mua làm gộp cả hai để tiết kiệm và có bức tranh đầy đủ. Building kiểm tra tường, mái, nền móng, ẩm mốc, nứt; pest kiểm tra mối (termites), côn trùng và dấu hiệu phá hoại gỗ. Một số công ty làm cả hai trong một lần đến.
- Chọn inspector có giấy phép (1–2 ngày): Tìm inspector hoặc công ty có giấy phép phù hợp với bang, có bảo hiểm professional indemnity, và xem đánh giá. Yêu cầu báo cáo mẫu để biết mức độ chi tiết. Tránh chọn người do đại lý bán giới thiệu nếu muốn khách quan tuyệt đối.
- Đặt lịch trước thời điểm cam kết (1–3 ngày): Với private treaty, đặt lịch trong cooling-off period hoặc đưa điều kiện "subject to inspection" vào offer. Với auction (không cooling-off), bắt buộc làm TRƯỚC ngày đấu giá vì sau khi chốt giá bạn không thể rút.
- Inspector kiểm tra & lập báo cáo (Nửa ngày đến 1 ngày): Inspector đến nhà, kiểm tra trực quan các khu vực tiếp cận được (mái, dưới sàn, tường, ngoài nhà) và lập báo cáo có ảnh. Lưu ý đây là kiểm tra trực quan, không phá dỡ — nên không phát hiện được 100% lỗi ẩn sâu.
- Đọc & hiểu báo cáo (1–2 ngày): Đọc kỹ phần lỗi nghiêm trọng (major defects) vs lỗi nhỏ (minor). Chú ý dấu hiệu mối, ẩm mốc, nứt kết cấu, mái dột, hệ thống điện/nước cũ. Nếu không rõ thuật ngữ, gọi hỏi inspector — họ có nghĩa vụ giải thích.
- Dùng báo cáo để quyết định (1–2 ngày): Nếu báo cáo sạch, tiến hành mua. Nếu có lỗi nghiêm trọng, bạn có thể đàm phán giảm giá, yêu cầu sửa, hoặc rút lui (nếu offer có điều kiện inspection). Báo cáo là công cụ đàm phán mạnh.
Chi phí tổng hợp
Khoản chi | Chi phí (AUD) | Ghi chú |
|---|
Building inspection riêng | $250–$500 | Tuỳ kích thước & loại nhà |
Pest inspection riêng | $150–$300 | Kiểm tra mối & côn trùng |
Gộp building + pest | $300–$600 | Rẻ hơn làm riêng; phổ biến nhất |
Strata report (nếu mua căn hộ) | $200–$400 | Kiểm tra quỹ & lịch sử body corporate |
Lời khuyên từ chuyên gia
💡 💬 Lời khuyên từ chuyên gia: "Đừng tiếc $500 cho Building & Pest Inspection khi mua căn nhà cả triệu đô. Một báo cáo phát hiện mối mọt hay nứt kết cấu có thể giúp bạn đàm phán giảm hàng chục nghìn đô — hoặc tránh được một sai lầm tài chính lớn nhất đời." — Biên tập viên bất động sản, tintuc.com.au.
Sai lầm thường gặp
⚠️ Bỏ qua inspection để "tiết kiệm" hoặc vì gấp — Hậu quả: Mua phải nhà có lỗi ẩn, sửa chữa tốn hàng chục nghìn đô. ✅ Cách tránh: Luôn làm inspection trước khi cam kết, dù gấp.
⚠️ Làm inspection sau khi đã ký hợp đồng auction — Hậu quả: Không thể rút lui hay đàm phán nữa. ✅ Cách tránh: Làm TRƯỚC ngày đấu giá vì auction không có cooling-off.
⚠️ Chọn inspector do đại lý bán giới thiệu mà không kiểm tra — Hậu quả: Báo cáo có thể thiếu khách quan. ✅ Cách tránh: Tự tìm inspector độc lập, có giấy phép & bảo hiểm.
⚠️ Chỉ đọc phần tóm tắt, bỏ qua chi tiết — Hậu quả: Bỏ lỡ lỗi nghiêm trọng được nêu sâu trong báo cáo. ✅ Cách tránh: Đọc toàn bộ, hỏi inspector phần không rõ.
Lưu ý quan trọng
⚠️ Inspection là kiểm tra trực quan: Building & Pest Inspection chỉ kiểm tra trực quan các khu vực tiếp cận được, không phá dỡ tường/sàn. Nó giảm rủi ro chứ không đảm bảo 100% nhà không có lỗi ẩn. Hãy đọc giới hạn trách nhiệm trong báo cáo.
Liên kết & tài nguyên chính thức
ℹ️
🔗 Liên kết chính thức: Consumer Affairs / Fair Trading của bang — Quy định & quyền lợi người mua
Bước tiếp theo
- Sau inspection, đọc hướng dẫn bán nhà nếu bạn cũng đang bán căn hiện tại.
- Tham khảo checklist cho thuê nhà nếu định cho thuê thay vì ở.
Câu hỏi thường gặp
Building & Pest Inspection mất bao lâu?
Từ lúc đặt đến nhận báo cáo thường 3–7 ngày. Buổi kiểm tra tại nhà mất nửa ngày đến một ngày; báo cáo thường gửi trong 24–48 giờ sau đó. Trong mùa mua bán cao điểm, nên đặt sớm vì inspector kín lịch.
Chi phí Building & Pest Inspection là bao nhiêu?
Gộp building + pest điển hình $300–$600 tuỳ kích thước và loại nhà. Làm riêng thì building $250–$500 và pest $150–$300. Mua căn hộ nên làm thêm strata report $200–$400 để kiểm tra quỹ body corporate.
Cần chuẩn bị giấy tờ gì?
Bạn không cần nhiều giấy tờ — chủ yếu cần quyền tiếp cận nhà (đại lý sắp xếp) và địa chỉ. Nên xem báo cáo mẫu của inspector trước khi đặt và cung cấp thông tin nhà nếu có. Inspector lo phần còn lại.
Khi nào nên làm inspection?
Làm TRƯỚC khi cam kết mua. Với private treaty, làm trong cooling-off hoặc đưa điều kiện "subject to inspection". Với auction (không cooling-off), bắt buộc làm trước ngày đấu giá vì sau khi chốt giá bạn không thể rút lui.
Báo cáo có lỗi thì làm gì?
Tuỳ mức độ. Lỗi nhỏ thường chấp nhận được. Lỗi nghiêm trọng (mối, nứt kết cấu, mái dột) cho bạn quyền đàm phán giảm giá, yêu cầu sửa, hoặc rút lui nếu offer có điều kiện inspection. Báo cáo là công cụ đàm phán mạnh.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính cá nhân. Quy định bất động sản, phí và luật cho thuê khác nhau theo từng tiểu bang và thay đổi thường xuyên — hãy xác nhận với đại lý bất động sản (real estate agent), conveyancer/luật sư hoặc cơ quan quản lý của bang bạn. Cập nhật 6/2026.
Cũng đang bán nhà hiện tại? Xem hướng dẫn bán nhà từ A–Z
