Vì đấu giá nhà ở Úc không có cooling-off, chuẩn bị TRƯỚC ngày đấu giá là tất cả. Danh sách theo giai đoạn này giúp bạn không bỏ sót. 🔴 bắt buộc, 🟡 nên làm, ⚪ tuỳ chọn.
Thông tin nhanh
- Độ phức tạp: 🔴 Phức tạp — nên nhờ hỗ trợ từ người có kinh nghiệm
- Tổng thời gian: Vài tuần chuẩn bị + ngày đấu giá
- Người thực hiện: Người mua
Phạm vi áp dụng
ℹ️ Thông tin áp dụng cho Úc — luôn kiểm tra cập nhật mới nhất từ cơ quan chính phủ.
ℹ️ Một số mục có thể khác nhau tùy tiểu bang — kiểm tra thêm với cơ quan hoặc hội đồng địa phương.
Dịch vụ & công cụ cần chuẩn bị
- NSW transfer duty calculator: https://www.revenue.nsw.gov.au/help-centre/calculators — Miễn phí
- Moneysmart — Buying a home: https://moneysmart.gov.au/saving/buying-a-home
⚠️ Tổng quan & chuẩn bị trước khi bắt đầu (2–4 tuần trước đấu giá)
- 🔴 Xin pre-approval khoản vay và xác định ngân sách thật
- 🔴 Tính trước stamp duty và toàn bộ chi phí phụ
- 🔴 Thuê conveyancer/luật sư bất động sản
- 🟡 Nghiên cứu comparable sales trong khu vực
- 🔴 Người nước ngoài/tạm trú: kiểm tra FIRB & surcharge
ℹ️ Đấu giá không có cooling-off, nên mọi kiểm tra tài chính và pháp lý phải hoàn tất trước ngày đấu giá — không có cơ hội sửa sai sau đó.
⚠️ Việc cần làm ngay (duyệt hợp đồng & inspection) (1–2 tuần trước)
- 🔴 Lấy contract of sale và cho conveyancer duyệt
- 🔴 Đặt building & pest inspection
- 🟡 Hỏi agent về reserve price (nếu được) và mức quan tâm
- 🔴 Xác nhận khả năng vay đủ với ngân hàng cho căn cụ thể
💡 Nếu báo cáo inspection hoặc duyệt hợp đồng có vấn đề, hãy sẵn sàng bỏ qua căn này. Bỏ vài trăm đô còn hơn kẹt với một tài sản hư hỏng không thể rút lui.
⚠️ Việc trong 30 ngày đầu (ngày đấu giá & sau khi thắng) (Ngày đấu giá → settlement)
- 🔴 Đăng ký làm registered bidder, mang giấy tờ tuỳ thân
- 🔴 Viết walk-away price ra giấy và mang theo
- 🔴 Chuẩn bị tiền đặt cọc ~10% (bank cheque/chuyển khoản) (deadline: Ngày đấu giá)
- 🔴 Nếu thắng: ký hợp đồng & đặt cọc ngay tại chỗ
- 🔴 Hoàn tất duyệt vay chính thức sau khi thắng (deadline: Trước settlement)
⚠️ Khi thắng đấu giá bạn bị ràng buộc pháp lý ngay. Nếu không hoàn tất được giao dịch, bạn có thể mất toàn bộ tiền cọc và bị kiện đòi phần chênh lệch.
Giấy tờ và liên hệ quan trọng (Xuyên suốt)
- 🔴 Lưu hợp đồng đã ký và biên nhận đặt cọc
- 🟡 Lưu báo cáo inspection và kết quả searches
- 🟡 Giữ liên hệ conveyancer, ngân hàng, agent
- 🔴 Lưu chứng từ stamp duty sau khi trả
ℹ️ Sau settlement, kiểm tra title để chắc chắn tên bạn đã được đăng ký và cập nhật địa chỉ với các dịch vụ.
Lưu ý theo tiểu bang
Quy định đăng ký người trả giá và stamp duty khác nhau giữa các bang. Một số bang bắt buộc đăng ký bidder, một số cho phép đăng ký tại chỗ. Hãy kiểm tra với conveyancer địa phương trước ngày đấu giá.
Bang | Đăng ký bidder | Cơ quan thuế |
|---|
NSW | Bắt buộc đăng ký | Revenue NSW |
VIC | Bắt buộc đăng ký | State Revenue Office VIC |
QLD | Khác nhau theo agent | Queensland Revenue Office |
Luôn xác nhận yêu cầu đăng ký với agent trước ngày đấu giá.
ℹ️ Đấu giá thường không có cooling-off ở MỌI bang. Đây là điểm khác biệt then chốt cần ghi nhớ.
Thông tin tham chiếu nhanh
- Đặt cọc: ~10% tại chỗ
- Cooling-off: Không có (đấu giá)
- Inspection: $400–$800
- Settlement: ~6 tuần sau
- Tính stamp duty: revenue.nsw.gov.au
Câu hỏi thường gặp
Có cần làm theo đúng thứ tự không?
Có, và với đấu giá thì thứ tự còn quan trọng hơn mua thường. Bạn phải có duyệt vay, duyệt hợp đồng và inspection HOÀN TẤT trước ngày đấu giá, vì không có cooling-off để sửa sai. Ngày đấu giá chỉ là bước thực thi những gì đã chuẩn bị.
Việc nào quan trọng nhất?
Ba việc bắt buộc trước đấu giá: có pre-approval khoản vay, cho conveyancer duyệt hợp đồng, và làm building & pest inspection. Thiếu bất kỳ việc nào, bạn có nguy cơ thắng đấu giá rồi không hoàn tất được và mất tiền cọc.
Mất bao lâu để hoàn tất?
Việc chuẩn bị mất vài tuần, buổi đấu giá chỉ khoảng 30 phút, và settlement sau khi thắng thường khoảng 6 tuần. Tổng cộng từ lúc bắt đầu đến nhận chìa khoá thường khoảng 2 tháng.
Tôi nên đặt mức trần thế nào?
Đặt mức trần (walk-away price) dựa trên khả năng vay tối đa trừ đi mọi chi phí phụ (stamp duty, phí), và dựa trên comparable sales. Viết con số đó ra giấy trước buổi đấu giá và tuyệt đối không vượt qua, dù bị cuốn theo không khí.
Nếu tôi thua đấu giá thì sao?
Bạn không mất tiền cọc (vì chưa ký), nhưng vẫn mất chi phí inspection và phí conveyancer đã chi cho căn đó. Đây là rủi ro của đấu giá; nhiều người phải dự vài buổi mới mua được căn ưng ý.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính cá nhân. Quy định, lệ phí và ngưỡng thuế (như stamp duty) thay đổi theo bang và theo năm tài chính (đổi 1/7) — hãy xác nhận tại revenue.nsw.gov.au, moneysmart.gov.au hoặc với conveyancer/luật sư có giấy phép. Cập nhật 6/2026.
Cần hướng dẫn chi tiết từng bước? Đọc hướng dẫn đấu giá nhà
