Tóm tắt nhanh
- Người mua lần đầu nên tìm hiểu các chương trình hỗ trợ sớm
- Pre-approval là bước không thể bỏ qua
- Luôn đặt và giữ mức trần khi đấu giá
- Dự trù 4–6% giá nhà cho chi phí phụ
Ghi chú về bài viết
ℹ️ Câu chuyện minh hoạ tổng hợp dựa trên trải nghiệm phổ biến của người Việt mua nhà ở Úc; dùng bút danh; con số mang tính tham khảo, không phải tư vấn tài chính. Tên và một số chi tiết đã được thay đổi theo thỏa thuận với nhân vật. Một số chi tiết nhạy cảm đã được lược bỏ.
Nhân vật trong bài
ℹ️ Vợ chồng anh Nam & chị Linh (bút danh): Kỹ thuật viên & y tá, ngoài 30 tuổi, Sydney — Anh Nam chị Linh sang Úc theo diện tay nghề, có PR được vài năm. Cả hai đi làm full-time, ở thuê và muốn mua căn nhà đầu tiên nhưng chưa đủ 20% đặt cọc.
Kết quả thực tế
- Tổng thời gian: ~2 năm (gồm tiết kiệm)
- Đặt cọc đã dùng: 5% (First Home Guarantee)
- Giá nhà: Trong ngưỡng hỗ trợ của bang
- Tiết kiệm nhờ không trả LMI: Hàng chục nghìn đô
- Cách mua: Đấu giá (auction)
Điểm khởi đầu — chật vật với khoản đặt cọc 20%
Khi mới tính chuyện mua nhà, anh Nam chị Linh nhẩm tính cần khoảng 20% đặt cọc cho một căn nhà ở vùng ngoại ô Sydney — một con số khiến cả hai nản lòng vì với giá thuê và chi phí sinh hoạt, tiết kiệm đủ phải mất nhiều năm nữa.
Bước ngoặt đến khi một người bạn giới thiệu chương trình First Home Guarantee, cho phép người mua lần đầu đủ điều kiện chỉ cần 5% đặt cọc mà không phải trả bảo hiểm khoản vay (LMI). Hai vợ chồng quyết định tìm hiểu nghiêm túc thay vì tiếp tục chờ đủ 20%.
Hành trình thực hiện — chuẩn bị tài chính và pre-approval
Việc đầu tiên là dọn dẹp tài chính: hai vợ chồng đóng bớt thẻ tín dụng không dùng, ngừng các khoản trả góp nhỏ và duy trì "genuine savings" đều đặn mỗi tháng để ngân hàng thấy thói quen tiết kiệm ổn định. Họ cũng nhờ một mortgage broker người Việt giải thích các lựa chọn vay.
Sau khoảng một năm tiết kiệm và chuẩn bị giấy tờ thu nhập, họ xin được pre-approval. Lúc này họ biết rõ tầm giá nhà mình mua được và có thể đi xem nhà với tâm thế chủ động. Broker cũng giúp xác nhận họ đủ điều kiện First Home Guarantee và được miễn một phần stamp duty của bang.
Con số và kết quả — đấu giá và settlement
Sau vài tháng đi xem nhà cuối tuần, họ ưng một căn trong tầm giá được hỗ trợ. Vì căn này bán qua đấu giá, họ làm hai việc bắt buộc trước ngày auction: hoàn tất kiểm tra building & pest và xác nhận khoản vay đã sẵn sàng. Họ đặt một mức trần và tự nhủ sẽ không vượt dù sốt ruột.
Hôm đấu giá, cuộc cạnh tranh khá căng nhưng họ thắng ngay dưới mức trần đã đặt. Sau khi ký hợp đồng và đặt cọc, conveyancer xử lý phần pháp lý và nộp hồ sơ miễn/giảm stamp duty. Khoảng 5 tuần sau, settlement hoàn tất, ngân hàng giải ngân và hai vợ chồng nhận chìa khoá căn nhà đầu tiên.
✅ Nhờ dùng First Home Guarantee với 5% đặt cọc, họ vào được thị trường sớm hơn nhiều năm và tiết kiệm khoản LMI có thể lên tới hàng chục nghìn đô.
Điều làm được và chưa được
Điều làm tốt nhất là kỷ luật: họ giữ "genuine savings" đều đặn, xin pre-approval trước khi đi xem nhà, và tuyệt đối tuân thủ mức trần khi đấu giá. Việc kiểm tra building & pest trước auction cũng giúp họ yên tâm vì căn nhà không có lỗi ẩn nghiêm trọng.
Điều chưa tốt là họ đã do dự khá lâu ở giai đoạn đầu vì cứ nghĩ phải đủ 20% mới mua được, làm chậm hành trình gần một năm. Họ cũng đánh giá thấp chi phí phụ và suýt thiếu tiền cho phí luật sư và đăng bộ lúc settlement.
Trích dẫn đáng nhớ
Đừng đợi đủ 20% nếu bạn là người mua lần đầu. Chương trình 5% đặt cọc giúp tụi mình vào nhà sớm hơn nhiều năm.
— Chị Linh
ℹ️ Nói về quyết định dùng First Home Guarantee
Đặt mức trần trước khi đấu giá và giữ đúng nó. Cảm xúc lúc auction rất dễ làm bạn trả quá tay.
— Anh Nam
ℹ️ Bài học khi đấu giá
Nhìn lại hành trình
✅ Điều đã làm đúng
- Giữ "genuine savings" đều đặn
- Xin pre-approval trước khi đi xem nhà
- Kiểm tra building & pest trước đấu giá
- Đặt mức trần đấu giá và tuân thủ
❌ Điều nên làm khác
- Do dự vì nghĩ phải đủ 20% đặt cọc
- Đánh giá thấp chi phí phụ lúc settlement
Bạn có thể áp dụng gì?
✅ Có thể làm theo
- Trình tự: tiết kiệm → pre-approval → kiểm tra → đấu giá → settlement
- Dùng First Home Guarantee nếu đủ điều kiện
- Đặt mức trần đấu giá
❌ Phụ thuộc hoàn cảnh cá nhân
- Giá nhà & ngưỡng hỗ trợ theo bang
- Khả năng tiết kiệm và thu nhập
- Tình trạng cư trú (công dân/PR)
- Tình hình thị trường tại thời điểm mua
Bài học rút ra
- Người mua lần đầu nên tìm hiểu các chương trình hỗ trợ sớm
- Pre-approval là bước không thể bỏ qua
- Luôn đặt và giữ mức trần khi đấu giá
- Dự trù 4–6% giá nhà cho chi phí phụ
Câu hỏi thường gặp
Mất bao lâu để đạt kết quả?
Trường hợp này khoảng 2 năm tính cả thời gian tiết kiệm và chuẩn bị. Riêng từ lúc tìm nhà nghiêm túc đến settlement chỉ vài tháng, và từ ký hợp đồng đến nhận nhà là khoảng 5 tuần.
Chi phí thực tế ra sao?
Họ dùng 5% đặt cọc nhờ First Home Guarantee nên không phải trả LMI, tiết kiệm hàng chục nghìn đô. Tuy vậy vẫn phải lo chi phí phụ 4–6% giá nhà cho luật sư, kiểm tra nhà, đăng bộ và phần stamp duty không được miễn.
Người khác có thể làm theo không?
Nguyên tắc thì có: tiết kiệm genuine savings, xin pre-approval, kiểm tra nhà và đặt mức trần đấu giá đều áp dụng được. Nhưng kết quả phụ thuộc giá nhà, ngưỡng hỗ trợ của bang, thu nhập và tình hình thị trường lúc bạn mua.
Có rủi ro gì khi mua qua đấu giá không?
Có. Hợp đồng đấu giá vô điều kiện, không có cooling-off, nên nếu chưa xong vay hoặc chưa kiểm tra nhà mà thắng, bạn vẫn buộc phải mua. Đó là lý do họ hoàn tất cả hai việc này trước ngày auction.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn tài chính hay pháp lý cá nhân. Chính sách hỗ trợ, ngưỡng giá và lệ phí khác nhau giữa các bang và thay đổi thường xuyên — hãy xác nhận tại Revenue của bang bạn, Housing Australia, Moneysmart hoặc gặp chuyên viên môi giới (broker) và luật sư chuyển nhượng (conveyancer). Cập nhật 6/2026.
Muốn bắt đầu hành trình của bạn? Xem hướng dẫn mua nhà từng bước
