Danh sách theo giai đoạn giúp bạn mua căn nhà đầu tiên đúng thứ tự, không bỏ sót. 🔴 bắt buộc, 🟡 nên làm, ⚪ tuỳ chọn.
Thông tin nhanh
- Độ phức tạp: 🟡 Trung bình — cần chuẩn bị giấy tờ cẩn thận
- Tổng thời gian: 3–9 tháng
- Người thực hiện: Người mua nhà lần đầu
Phạm vi áp dụng
ℹ️ Thông tin áp dụng cho Úc — luôn kiểm tra cập nhật mới nhất từ cơ quan chính phủ.
ℹ️ Một số mục có thể khác nhau tùy tiểu bang — kiểm tra thêm với cơ quan hoặc hội đồng địa phương.
Dịch vụ & công cụ cần chuẩn bị
- Mortgage calculator (Moneysmart): https://moneysmart.gov.au/home-loans/mortgage-calculator — Ước lượng khoản trả góp
- First Home Guarantee (Housing Australia): https://www.housingaustralia.gov.au/first-home-guarantee — Điều kiện & trần giá nhà
⚠️ Chuẩn bị trước khi bắt đầu (Tháng 1–6)
- 🔴 Xác nhận tư cách first home buyer (công dân/PR, chưa từng sở hữu nhà ở Úc)
- 🔴 Tra ngưỡng giá & hỗ trợ của bang bạn định mua
- 🔴 Lập ngân sách: đặt cọc 5–20% + chi phí phụ 4–6%
- 🟡 Tích "genuine savings" tối thiểu 3 tháng
- 🟡 Kiểm tra & dọn dẹp lịch sử tín dụng
ℹ️ Genuine savings là tiền bạn tự tích lũy, không phải tiền vay hay tặng đột ngột. Hầu hết ngân hàng yêu cầu khoản này để duyệt vay.
⚠️ Việc cần làm ngay (Trước khi đi xem nhà)
- 🔴 Gặp mortgage broker hoặc ngân hàng để ước lượng khả năng vay
- 🔴 Xin pre-approval (chấp thuận vay sơ bộ)
- 🟡 Kiểm tra điều kiện First Home Guarantee (5% đặt cọc, không LMI)
- 🟡 Chọn luật sư chuyển nhượng (conveyancer/solicitor)
💡 Pre-approval thường có giá trị 3–6 tháng. Xin trước khi đi xem nhà nghiêm túc để ra giá tự tin và đúng tầm.
Tìm nhà, kiểm tra & làm offer (Tháng tìm nhà)
- 🔴 Đi xem nhà (open inspection), so sánh giá bán gần đây
- 🔴 Đặt kiểm tra building & pest trước khi ra giá
- 🟡 Đọc strata report nếu mua chung cư
- 🔴 Làm offer (private treaty) hoặc chuẩn bị đấu giá
⚠️ Nếu mua qua đấu giá, hợp đồng KHÔNG có điều kiện — phải xong vay và kiểm tra nhà trước, nếu không bạn sẽ bị ràng buộc mua dù phát hiện vấn đề.
⚠️ Việc trong 30 ngày đầu (sau khi ký) (Tới settlement)
- 🔴 Để conveyancer rà hợp đồng & nộp đơn miễn/giảm stamp duty + FHOG
- 🔴 Hoàn tất hồ sơ vay chính thức với ngân hàng (deadline: Trước ngày settlement)
- 🔴 Mua bảo hiểm nhà (building insurance) trước settlement
- 🟡 Kiểm tra nhà lần cuối (final inspection) trước khi giao tiền
ℹ️ Settlement thường diễn ra 4–6 tuần sau khi ký hợp đồng. Mọi giấy tờ và tiền phải sẵn sàng trước ngày này để tránh bị phạt chậm.
Lưu ý theo tiểu bang
Mỗi bang có ngưỡng giá, mức trợ cấp và quy định cư trú riêng. Ví dụ ở NSW, người mua lần đầu được miễn stamp duty cho nhà ≤ $800.000 và giảm dần tới $1.000.000, cùng FHOG $10.000 cho nhà mới. Các bang khác (VIC, QLD, WA…) có mức và ngưỡng khác.
Việc cần kiểm tra | Tra ở đâu |
|---|
Ngưỡng miễn/giảm stamp duty | Revenue của bang (vd Revenue NSW) |
Mức & điều kiện FHOG | Revenue của bang |
Trần giá nhà First Home Guarantee | Housing Australia |
Thời hạn dọn vào ở & ở liên tục | Revenue của bang |
Luôn kiểm tra trang chính thức của bang bạn mua — số liệu thay đổi theo năm.
⚠️ Đừng áp số liệu của NSW cho bang khác. Mỗi bang một khác — kiểm tra đúng nguồn để không mất quyền lợi hoặc tính sai chi phí.
Thông tin tham chiếu nhanh
- Đặt cọc tối thiểu (First Home Guarantee): 5%
- NSW miễn stamp duty: Nhà ≤ $800.000
- FHOG NSW (nhà mới): $10.000
- Settlement: 4–6 tuần sau ký
- Pre-approval: Có giá trị 3–6 tháng
Câu hỏi thường gặp
Có cần làm theo đúng thứ tự không?
Nên. Pre-approval phải có trước khi ra giá; kiểm tra building & pest phải xong trước khi làm offer hoặc đấu giá; conveyancer phải rà hợp đồng trước khi ký. Làm sai thứ tự dễ dẫn đến mất tiền hoặc mất nhà.
Việc nào quan trọng nhất?
Hai việc: xác nhận tư cách first home buyer & điều kiện của bang (để không mất quyền lợi), và xin pre-approval trước khi đi xem nhà (để biết mình mua được tầm nào và ra giá an toàn).
Mất bao lâu để hoàn tất?
Việc tiết kiệm đặt cọc có thể mất vài năm, nhưng từ lúc tìm nhà nghiêm túc đến nhận nhà thường 3–9 tháng. Riêng giai đoạn từ ký hợp đồng đến settlement là 4–6 tuần.
Tôi có thể bỏ qua kiểm tra building & pest không?
Không nên. Đây là khoản $400–$700 nhưng giúp bạn tránh mua phải nhà mối mọt, lún nứt có thể tốn hàng chục nghìn đô sửa chữa. Với nhà đấu giá, bắt buộc phải kiểm tra trước vì hợp đồng không có điều kiện rút lui.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn tài chính hay pháp lý cá nhân. Chính sách hỗ trợ, ngưỡng giá và lệ phí khác nhau giữa các bang và thay đổi thường xuyên — hãy xác nhận tại Revenue của bang bạn, Housing Australia, Moneysmart hoặc gặp chuyên viên môi giới (broker) và luật sư chuyển nhượng (conveyancer). Cập nhật 6/2026.
Cần giải thích chi tiết? Đọc hướng dẫn First Home Buyer từng bước
