Danh sách theo giai đoạn giúp bạn bán nhà tại Úc đúng trình tự, không bỏ sót việc nào. 🔴 bắt buộc, 🟡 nên làm, ⚪ tuỳ chọn. Mỗi bang có khác biệt nhỏ về giấy tờ, hãy kiểm tra thêm với cơ quan địa phương.
Tóm tắt nhanh
- Chuẩn bị giấy tờ pháp lý (Contract of Sale, Section 32) trước khi rao bán là việc quan trọng nhất.
- Định giá dựa trên comparable sales, không dựa vào lời hứa giá cao của đại lý.
- Ngân sách dự phòng 2–4% giá bán cho toàn bộ chi phí.
- Thương lượng hoa hồng và đọc kỹ agency agreement trước khi ký.
- Hỏi kế toán về Capital Gains Tax nếu nhà không phải nơi ở chính.
Thông tin nhanh
- Độ phức tạp: 🟡 Trung bình — cần chuẩn bị giấy tờ cẩn thận
- Tổng thời gian: 6–12 tuần
- Người thực hiện: Chủ nhà (vendor)
Phạm vi áp dụng
ℹ️ Thông tin áp dụng cho Úc — luôn kiểm tra cập nhật mới nhất từ cơ quan chính phủ.
ℹ️ Một số mục có thể khác nhau tùy tiểu bang — kiểm tra thêm với cơ quan hoặc hội đồng địa phương.
Dịch vụ & công cụ cần chuẩn bị
- realestate.com.au: https://www.realestate.com.au — Miễn phí tra cứu
- Domain: https://www.domain.com.au — Miễn phí tra cứu
- Conveyancer / luật sư bất động sản: $700–$2.000
⚠️ Chuẩn bị nền (trước khi rao) (Tuần 1–2)
- 🔴 Mời 2–3 đại lý định giá (appraisal) miễn phí
- 🔴 Tra comparable sales gần đây trong khu trên realestate.com.au/Domain
- 🔴 Thuê conveyancer/luật sư soạn Contract of Sale & Vendor Statement
- 🟡 Hỏi kế toán về Capital Gains Tax nếu không phải nơi ở chính
- 🟡 Lấy thông tin khoản vay còn lại để chuẩn bị discharge of mortgage
ℹ️ Đ
ℹ️ ừ
ℹ️ n
ℹ️ g
ℹ️
ℹ️ r
ℹ️ a
ℹ️ o
ℹ️
ℹ️ b
ℹ️ á
ℹ️ n
ℹ️
ℹ️ t
ℹ️ r
ℹ️ ư
ℹ️ ớ
ℹ️ c
ℹ️
ℹ️ k
ℹ️ h
ℹ️ i
ℹ️
ℹ️ g
ℹ️ i
ℹ️ ấ
ℹ️ y
ℹ️
ℹ️ t
ℹ️ ờ
ℹ️
ℹ️ p
ℹ️ h
ℹ️ á
ℹ️ p
ℹ️
ℹ️ l
ℹ️ ý
ℹ️
ℹ️ s
ℹ️ ẵ
ℹ️ n
ℹ️
ℹ️ s
ℹ️ à
ℹ️ n
ℹ️ g
ℹ️
ℹ️ —
ℹ️
ℹ️ ở
ℹ️
ℹ️ V
ℹ️ i
ℹ️ c
ℹ️ t
ℹ️ o
ℹ️ r
ℹ️ i
ℹ️ a
ℹ️
ℹ️ t
ℹ️ h
ℹ️ i
ℹ️ ế
ℹ️ u
ℹ️
ℹ️ S
ℹ️ e
ℹ️ c
ℹ️ t
ℹ️ i
ℹ️ o
ℹ️ n
ℹ️
ℹ️ 3
ℹ️ 2
ℹ️
ℹ️ c
ℹ️ ó
ℹ️
ℹ️ t
ℹ️ h
ℹ️ ể
ℹ️
ℹ️ k
ℹ️ h
ℹ️ i
ℹ️ ế
ℹ️ n
ℹ️
ℹ️ h
ℹ️ ợ
ℹ️ p
ℹ️
ℹ️ đ
ℹ️ ồ
ℹ️ n
ℹ️ g
ℹ️
ℹ️ v
ℹ️ ô
ℹ️
ℹ️ h
ℹ️ i
ℹ️ ệ
ℹ️ u
ℹ️ .
⚠️ Chọn đại lý & ký hợp đồng (Tuần 2–3)
- 🔴 So sánh hoa hồng, ngân sách marketing và điều khoản giữa các đại lý
- 🟡 Thương lượng tỷ lệ hoa hồng (thường 1,5–3%)
- 🔴 Đọc kỹ agency agreement: exclusive period, ai trả marketing, điều khoản huỷ
- 🔴 Quyết định cách bán: auction hay private treaty
💡 G
💡 i
💡 ớ
💡 i
💡
💡 h
💡 ạ
💡 n
💡
💡 e
💡 x
💡 c
💡 l
💡 u
💡 s
💡 i
💡 v
💡 e
💡
💡 p
💡 e
💡 r
💡 i
💡 o
💡 d
💡
💡 6
💡 0
💡 –
💡 9
💡 0
💡
💡 n
💡 g
💡 à
💡 y
💡
💡 đ
💡 ể
💡
💡 d
💡 ễ
💡
💡 đ
💡 ổ
💡 i
💡
💡 đ
💡 ạ
💡 i
💡
💡 l
💡 ý
💡
💡 n
💡 ế
💡 u
💡
💡 k
💡 h
💡 ô
💡 n
💡 g
💡
💡 h
💡 i
💡 ệ
💡 u
💡
💡 q
💡 u
💡 ả
💡 .
Việc cần làm ngay (chuẩn bị nhà) (Tuần 3–4)
- 🟡 Dọn dẹp, sửa chữa nhỏ, cân nhắc styling/staging
- 🟡 Chụp ảnh chuyên nghiệp & quay video/floor plan
- 🔴 Duyệt gói marketing và nội dung quảng cáo
- 🔴 Đăng tin lên realestate.com.au và Domain
⚠️ C
⚠️ h
⚠️ i
⚠️
⚠️ p
⚠️ h
⚠️ í
⚠️
⚠️ m
⚠️ a
⚠️ r
⚠️ k
⚠️ e
⚠️ t
⚠️ i
⚠️ n
⚠️ g
⚠️
⚠️ d
⚠️ o
⚠️
⚠️ b
⚠️ ạ
⚠️ n
⚠️
⚠️ t
⚠️ r
⚠️ ả
⚠️
⚠️ (
⚠️ $
⚠️ 1
⚠️ .
⚠️ 0
⚠️ 0
⚠️ 0
⚠️ –
⚠️ $
⚠️ 8
⚠️ .
⚠️ 0
⚠️ 0
⚠️ 0
⚠️ )
⚠️
⚠️ —
⚠️
⚠️ y
⚠️ ê
⚠️ u
⚠️
⚠️ c
⚠️ ầ
⚠️ u
⚠️
⚠️ b
⚠️ á
⚠️ o
⚠️
⚠️ g
⚠️ i
⚠️ á
⚠️
⚠️ r
⚠️ õ
⚠️
⚠️ r
⚠️ à
⚠️ n
⚠️ g
⚠️
⚠️ b
⚠️ ằ
⚠️ n
⚠️ g
⚠️
⚠️ v
⚠️ ă
⚠️ n
⚠️
⚠️ b
⚠️ ả
⚠️ n
⚠️
⚠️ t
⚠️ r
⚠️ ư
⚠️ ớ
⚠️ c
⚠️
⚠️ k
⚠️ h
⚠️ i
⚠️
⚠️ đ
⚠️ ồ
⚠️ n
⚠️ g
⚠️
⚠️ ý
⚠️ .
Việc trong 30 ngày đầu (bán & đàm phán) (Tuần 4–8)
- 🔴 Tổ chức open house & inspection theo lịch
- 🟡 Nhận báo cáo phản hồi sau mỗi buổi mở nhà
- 🔴 Đàm phán offer (private treaty) hoặc chuẩn bị ngày đấu giá
- 🔴 Exchange contracts & nhận tiền đặt cọc (thường 10%)
⚠️ Giấy tờ & liên hệ quan trọng (settlement) (Tuần 8–12)
- 🔴 Conveyancer điều phối settlement (30–90 ngày sau exchange)
- 🔴 Trả nợ ngân hàng & hoàn tất discharge of mortgage
- 🔴 Chuyển title sang người mua, nhận số tiền còn lại
- 🔴 Giao chìa khoá khi settlement hoàn tất (deadline: Ngày settlement)
Lưu ý theo tiểu bang
Quy định bán nhà khác nhau giữa các bang, đặc biệt ở khâu giấy tờ và quyền lợi người mua. Đây là vài khác biệt phổ biến nhất bạn cần biết trước khi rao bán.
Bang | Giấy tờ đặc thù | Cooling-off (người mua) |
|---|
VIC | Section 32 (Vendor Statement) bắt buộc trước khi rao | 3 ngày làm việc (trừ auction) |
NSW | Contract of Sale phải có sẵn khi rao | 5 ngày làm việc (trừ auction) |
QLD | Disclosure statement | 5 ngày làm việc (trừ auction) |
WA / SA | Quy định riêng — kiểm tra Consumer Affairs bang | Khác nhau |
Tham khảo nhanh — luôn xác nhận với conveyancer của bang bạn.
ℹ️ Auction thường không có cooling-off cho người mua ở hầu hết các bang, nên người mua phải hoàn tất due diligence trước ngày đấu giá.
Thông tin tham chiếu nhanh
- Thời gian tổng: 6–12 tuần
- Hoa hồng đại lý: ~1,5–3% giá bán
- Tiền đặt cọc người mua: Thường 10%
- Settlement: 30–90 ngày sau exchange
- Tra giá: realestate.com.au · Domain
Câu hỏi thường gặp
Có cần làm theo đúng thứ tự không?
Có, ở những bước pháp lý. Giấy tờ (Contract of Sale, Section 32) phải xong trước khi rao bán; exchange contracts trước settlement. Các bước chuẩn bị nhà có thể làm song song, nhưng trình tự pháp lý thì bắt buộc tuần tự.
Việc nào quan trọng nhất?
Chuẩn bị giấy tờ pháp lý đúng quy định bang và định giá sát thị trường. Hai việc này quyết định việc bán có hợp pháp và có bán được đúng giá hay không. Sai ở đây tốn kém và mất thời gian nhất.
Mất bao lâu để hoàn tất?
Tổng cộng thường 6–12 tuần: vài tuần chuẩn bị và marketing, vài tuần bán và đàm phán, rồi 30–90 ngày settlement. Thị trường nóng có thể rút ngắn; nhà kén khách có thể kéo dài hơn.
Tôi tự bán không qua đại lý được không?
Được — gọi là "for sale by owner". Bạn tiết kiệm hoa hồng nhưng phải tự lo định giá, marketing, đàm phán và vẫn cần conveyancer cho phần pháp lý. Phù hợp với người có kinh nghiệm và thời gian; đa số người Việt vẫn chọn dùng đại lý.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính cá nhân. Quy định bất động sản, phí và luật cho thuê khác nhau theo từng tiểu bang và thay đổi thường xuyên — hãy xác nhận với đại lý bất động sản (real estate agent), conveyancer/luật sư hoặc cơ quan quản lý của bang bạn. Cập nhật 6/2026.
Cần giải thích chi tiết từng bước? Đọc hướng dẫn bán nhà từ A–Z
