Danh sách theo giai đoạn giúp bạn đi qua toàn bộ quá trình conveyancing mà không bỏ sót bước nào — từ trước khi đặt cọc đến sau settlement. 🔴 bắt buộc, 🟡 nên làm, ⚪ tuỳ chọn.
Thông tin nhanh
- Độ phức tạp: 🟡 Trung bình — cần chuẩn bị giấy tờ cẩn thận
- Tổng thời gian: 6–8 tuần (sau khi ký hợp đồng)
- Người thực hiện: Người mua/người bán
Phạm vi áp dụng
ℹ️ Thông tin áp dụng cho Úc — luôn kiểm tra cập nhật mới nhất từ cơ quan chính phủ.
ℹ️ Một số mục có thể khác nhau tùy tiểu bang — kiểm tra thêm với cơ quan hoặc hội đồng địa phương.
Dịch vụ & công cụ cần chuẩn bị
- NSW transfer duty calculator: https://www.revenue.nsw.gov.au/help-centre/calculators — Miễn phí
- Moneysmart — Buying a home: https://moneysmart.gov.au/saving/buying-a-home
⚠️ Tổng quan & chuẩn bị trước khi bắt đầu (Trước khi xem nhà / đặt cọc)
- 🔴 Xác định ngân sách và xin pre-approval khoản vay
- 🔴 Chọn và liên hệ conveyancer/luật sư bất động sản
- 🔴 Tính trước stamp duty bằng công cụ của Revenue NSW (hoặc bang bạn)
- 🟡 Kiểm tra điều kiện First Home Buyer / miễn-giảm stamp duty
- 🔴 Nếu là người nước ngoài/tạm trú: kiểm tra FIRB & surcharge
ℹ️ Hãy chọn conveyancer TRƯỚC khi đặt cọc. Đặc biệt khi mua đấu giá, vì đấu giá thường không có cooling-off — bạn cần hợp đồng được duyệt trước.
⚠️ Việc cần làm ngay (duyệt hợp đồng & searches) (Tuần 1–2)
- 🔴 Gửi contract of sale cho conveyancer xem xét
- 🔴 Đặt building & pest inspection
- 🔴 Yêu cầu tra cứu title, quy hoạch, rates và ranh giới
- 🟡 Đọc kỹ điều khoản đặc biệt và ngày settlement
💡 Đừng ký bất cứ thứ gì khi conveyancer chưa duyệt xong. Building & pest inspection có thể giúp bạn thương lượng giảm giá hoặc rút lui hợp pháp.
⚠️ Việc trong 30 ngày đầu (exchange → chờ settlement) (Tuần 2–6)
- 🔴 Trao đổi hợp đồng (exchange) và trả tiền đặt cọc ~10%
- 🔴 Hoàn tất duyệt vay chính thức (unconditional approval) (deadline: Trước settlement)
- 🔴 Ký các giấy tờ chuyển nhượng & uỷ quyền PEXA
- 🟡 Mua bảo hiểm nhà từ ngày exchange (tuỳ bang)
- 🔴 Sắp xếp tiền cho settlement (gồm stamp duty, phí)
⚠️ Bỏ lỡ ngày settlement có thể bị phạt lãi (penalty interest) mỗi ngày chậm. Hãy chuẩn bị tiền và giấy tờ sớm, đừng để sát ngày.
Giấy tờ và liên hệ quan trọng (Xuyên suốt)
- 🔴 Lưu bản sao contract of sale đã ký
- 🔴 Giữ biên nhận đặt cọc và chứng từ stamp duty
- 🟡 Lưu kết quả các searches và inspection
- 🟡 Lưu số liên hệ conveyancer, ngân hàng, agent
ℹ️ Sau settlement, kiểm tra title online để xác nhận tên bạn đã được đăng ký đúng, và cập nhật địa chỉ với council, điện, nước, internet.
Lưu ý theo tiểu bang
Conveyancing không đồng nhất trên toàn nước Úc. Thời gian cooling-off, cách tính stamp duty và quy trình công bố của người bán khác nhau giữa các bang. Dưới đây là một số khác biệt quan trọng cần kiểm tra với conveyancer địa phương.
Bang | Cooling-off (mua tự do) | Cơ quan thuế / stamp duty |
|---|
NSW | Thường 5 ngày làm việc | Revenue NSW |
VIC | Thường 3 ngày làm việc | State Revenue Office VIC |
QLD | Thường 5 ngày làm việc | Queensland Revenue Office |
SA / WA | Khác nhau / có thể không áp dụng | RevenueSA / RevenueWA |
Mua qua đấu giá thường KHÔNG có cooling-off ở mọi bang. Luôn xác nhận với conveyancer.
ℹ️ Ngưỡng miễn/giảm stamp duty cho người mua nhà đầu tiên cũng khác nhau theo bang. Ở NSW, nhà ≤$800.000 có thể được miễn hoàn toàn; số liệu này thay đổi nên hãy kiểm tra tại revenue.nsw.gov.au.
Thông tin tham chiếu nhanh
- Phí conveyancer: $800–$2.500
- Searches: $200–$600
- Đặt cọc điển hình: ~10%
- Settlement: Thường ~6 tuần sau exchange
- Tính stamp duty: revenue.nsw.gov.au
Câu hỏi thường gặp
Có cần làm theo đúng thứ tự không?
Có, phần lớn phải theo thứ tự. Bạn phải duyệt hợp đồng và làm searches trước khi exchange; phải có duyệt vay chính thức và đủ tiền trước settlement. Riêng building & pest inspection nên làm càng sớm càng tốt để còn kịp rút lui hoặc thương lượng.
Việc nào quan trọng nhất?
Duyệt hợp đồng và làm searches trước khi ký là quan trọng nhất, vì đây là lúc phát hiện rủi ro (nợ ẩn, quy hoạch, ranh giới). Với người mua nhà đầu tiên, việc tính đúng stamp duty và kiểm tra điều kiện miễn-giảm cũng cực kỳ quan trọng vì ảnh hưởng lớn đến ngân sách.
Mất bao lâu để hoàn tất?
Thông thường khoảng 6–8 tuần từ khi trao đổi hợp đồng đến settlement, với mốc 6 tuần khá phổ biến. Thời gian thay đổi theo bang, điều khoản thoả thuận và tốc độ ngân hàng duyệt vay.
Tôi có thể tự làm conveyancing không?
Một số bang cho phép tự làm bằng "DIY conveyancing kit", nhưng rủi ro cao nếu bạn không quen hệ thống title của Úc. Với người Việt mới sang, nên thuê chuyên viên để tránh sai sót tốn kém.
Khi nào tôi phải trả stamp duty?
Stamp duty thường phải trả trong hoặc trước thời điểm settlement, và conveyancer sẽ xử lý giúp bạn. Mốc thời hạn khác nhau theo bang — ở NSW thường trong vòng 3 tháng kể từ ngày hợp đồng, nhưng với người mua qua vay thì trả tại settlement.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính cá nhân. Quy định, lệ phí và ngưỡng thuế (như stamp duty) thay đổi theo bang và theo năm tài chính (đổi 1/7) — hãy xác nhận tại revenue.nsw.gov.au, moneysmart.gov.au hoặc với conveyancer/luật sư có giấy phép. Cập nhật 6/2026.
Chưa rõ conveyancing là gì? Đọc: Conveyancing là gì
