Checklist stamp duty ở Úc 2026: kiểm tra ngưỡng miễn/giảm cho người mua nhà lần đầu, tính lệ phí, đặt tiền và nộp đúng hạn — theo thứ tự, không bỏ sót.
Stamp duty (thuế trước bạ chuyển nhượng, nay gọi là transfer duty ở NSW) là một trong những khoản chi lớn nhất khi mua nhà ở Úc — đôi khi vài chục nghìn đô. Bỏ sót một bước có thể khiến bạn mất quyền miễn/giảm hoặc bị phạt vì nộp trễ.
Danh sách dưới đây sắp xếp theo giai đoạn, kèm mốc thời gian và mức ưu tiên để bạn không quên việc nào. 🔴 bắt buộc, 🟡 nên làm, ⚪ tuỳ chọn.
Tóm tắt nhanh
NSW miễn hoàn toàn transfer duty cho người mua nhà đầu tiên với nhà ≤ $800.000, giảm dần tới < $1.000.000 (kiểm tra Revenue NSW).
Stamp duty thường phải nộp trong vòng 3 tháng kể từ ngày ký hợp đồng ở NSW — nộp trễ bị tính lãi.
Mỗi bang một mức và ngưỡng khác nhau: NSW, VIC, QLD, SA, WA tính riêng — luôn dùng calculator của bang bạn mua.
Người mua nước ngoài (foreign purchaser) thường chịu phụ phí surcharge 8–9% tuỳ bang — phải khai đúng tình trạng cư trú.
Chuẩn bị sẵn tiền stamp duty cùng tiền đặt cọc; ngân hàng thường không cho vay phần thuế này.
Thông tin nhanh
Độ phức tạp: 🟡 Trung bình — cần chuẩn bị giấy tờ cẩn thận
Tổng thời gian: 1–3 tháng (theo lịch settlement)
Người thực hiện: Người mua / conveyancer
Phạm vi áp dụng
ℹ️ Thông tin áp dụng cho Úc — luôn kiểm tra cập nhật mới nhất từ cơ quan chính phủ.
ℹ️ Một số mục có thể khác nhau tùy tiểu bang — kiểm tra thêm với cơ quan hoặc hội đồng địa phương.
Dịch vụ & công cụ cần chuẩn bị
Transfer duty calculator — Revenue NSW: https://www.revenue.nsw.gov.au/help-centre/calculators — Miễn phí
Nội dung này là thông tin chung, KHÔNG phải tư vấn pháp lý, thuế, tài chính hay di trú cho trường hợp cá nhân. Với hồ sơ cụ thể, hãy tham khảo chuyên gia có giấy phép hành nghề tại nước sở tại (VD: registered migration agent, luật sư, kế toán có chứng chỉ).
Cập nhật Stamp Duty (transfer duty) 2026: ngưỡng miễn cho người mua nhà lần đầu ở NSW, ưu đãi off-the-plan và phụ phí người mua nước ngoài. Nguồn .gov.au.
Stamp duty (thuế trước bạ/transfer duty) là thuế bang đánh khi mua bất động sản ở Úc. Tại NSW, người mua nhà lần đầu được miễn tới $800.000. Giải thích 2026.
🔴 Xác minh tình trạng cư trú: công dân/PR hay người mua nước ngoài (ảnh hưởng surcharge)
🔴 Ước tính stamp duty bằng calculator của bang để cộng vào ngân sách
🟡 Hỏi ngân hàng xem khoản vay có gồm stamp duty không (thường là không)
💡 Cộng stamp duty vào "tiền mặt cần có" ngay từ đầu, song song với tiền đặt cọc 10% — nhiều người mua hụt tiền vì quên khoản này.
⚠️ Việc cần làm ngay (khi ký hợp đồng) (Ngày ký hợp đồng)
🔴 Báo conveyancer/solicitor để họ chuẩn bị hồ sơ khai duty
🔴 Khai đơn xin miễn/giảm nếu là first home buyer (FHBAS ở NSW)
🔴 Lưu lại ngày ký hợp đồng — mốc tính hạn nộp duty
⚠️ Khai sai tình trạng cư trú để né surcharge là vi phạm và có thể bị truy thu cộng phạt. Luôn khai trung thực.
⚠️ Việc trong thời hạn nộp (Trong 3 tháng kể từ ngày ký (NSW))
🔴 Conveyancer nộp tờ khai duty qua hệ thống điện tử (eDuty/Duties Online)
🔴 Thanh toán stamp duty trước hoặc tại ngày settlement (deadline: Tại settlement, trong 3 tháng kể từ ký HĐ (NSW))
🟡 Giữ biên lai nộp duty cho hồ sơ vay & sang tên
🟡 Kiểm tra surcharge (nếu là người mua nước ngoài) đã được tính đúng
ℹ️ Ở NSW, nếu chưa settlement trong 3 tháng kể từ ngày hợp đồng, duty vẫn đến hạn — chậm trễ sẽ bị tính lãi (interest).
Việc trong 30 ngày đầu sau settlement (Sau khi nhận nhà)
🔴 Xác nhận sang tên (transfer of title) đã hoàn tất qua Land Registry
🟡 Lưu giấy tờ duty cùng hợp đồng và biên lai để kê khai thuế sau này
🟡 Nếu được miễn FHBAS: kiểm tra điều kiện cư trú (phải dọn vào ở trong 12 tháng và ở ≥6/12 tháng)
💡 Điều kiện hậu-miễn (cư trú) rất hay bị quên — nếu không dọn vào ở đúng hạn, bạn có thể bị truy thu khoản duty đã miễn.
Tổng quan về stamp duty
Stamp duty là khoản thuế của tiểu bang đánh khi chuyển nhượng bất động sản. NSW đã đổi tên thành "transfer duty" nhưng người Việt vẫn quen gọi là stamp duty. Khoản này tính theo bậc lũy tiến trên giá mua (hoặc giá thị trường, lấy số cao hơn), nên giá nhà càng cao thì duty càng lớn.
Đây là khoản tiền mặt một lần, không nằm trong khoản vay ngân hàng thông thường. Vì vậy ngoài tiền đặt cọc, bạn cần dự trù riêng cho stamp duty. Tin tốt là người mua nhà lần đầu ở nhiều bang được miễn hoặc giảm đáng kể nếu giá nhà dưới ngưỡng quy định.
📖 Transfer duty / Stamp duty: Thuế tiểu bang khi sang tên bất động sản, tính lũy tiến trên giá mua. Ở NSW gọi là transfer duty; các bang khác vẫn dùng "stamp duty" hoặc "land transfer duty".
Giấy tờ và liên hệ quan trọng
Hạng mục
Ai phụ trách
Khi nào
Hợp đồng mua bán (contract of sale)
Conveyancer/solicitor
Khi ký
Purchaser/transferee declaration
Người mua
Khi ký hợp đồng
Đơn miễn/giảm FHBAS (nếu có)
Người mua + conveyancer
Trước settlement
Nộp & thanh toán duty
Conveyancer
Tại settlement
Sang tên (transfer of title)
Conveyancer + Land Registry
Sau settlement
Phân vai các giấy tờ stamp duty. Số liệu ngưỡng kiểm tra tại Revenue NSW (cập nhật 14/06/2026).
💡 Một conveyancer hoặc solicitor giỏi sẽ lo phần lớn việc khai và nộp duty. Bạn chỉ cần cung cấp giấy tờ đúng hạn và chuẩn bị đủ tiền.
Lưu ý theo tiểu bang
Ngưỡng miễn/giảm và hạn nộp khác nhau giữa các bang. Bảng dưới chỉ mang tính định hướng — luôn xác nhận con số cập nhật trên trang cơ quan thuế của bang bạn mua, vì các mức này được điều chỉnh hằng năm theo CPI.
Bang
Cơ quan
Ghi chú first home buyer
NSW
Revenue NSW
Miễn ≤ $800k, giảm dần tới < $1M (FHBAS)
VIC
State Revenue Office VIC
Miễn/giảm cho nhà ≤ $600k–$750k (kiểm tra SRO)
QLD
Queensland Revenue Office
Có first home concession riêng
SA / WA
RevenueSA / RevenueWA
Ngưỡng & quy định riêng từng bang
Định hướng theo bang. Kiểm tra số chính xác tại cơ quan thuế bang — các con số thay đổi theo năm.
⚠️ Người mua nước ngoài (foreign purchaser) thường chịu surcharge purchaser duty 8–9% tuỳ bang, cộng thêm trên stamp duty thông thường. Hãy xác minh tình trạng của bạn trước khi đặt mua.
Thông tin tham chiếu nhanh
NSW miễn FHB: Nhà ≤ $800.000
NSW giảm dần: $800k – < $1.000.000
Hạn nộp (NSW): ≤ 3 tháng kể từ ký HĐ
Surcharge người mua nước ngoài: ~8–9% tuỳ bang
Premium duty NSW 2025/26: Trên $3.721.000
Câu hỏi thường gặp
Có cần làm theo đúng thứ tự không?
Có, nên theo thứ tự. Bạn phải xác định tình trạng cư trú và quyền miễn/giảm TRƯỚC khi ký hợp đồng, vì các đơn xin miễn (như FHBAS ở NSW) thường nộp cùng hồ sơ duty trước settlement. Bỏ qua bước đầu có thể khiến bạn mất quyền miễn hoặc khai sai surcharge.
Việc nào quan trọng nhất?
Hai việc: (1) kiểm tra bạn có thuộc diện miễn/giảm first home buyer không, và (2) chuẩn bị đủ tiền mặt nộp duty đúng hạn. Nhiều người mua hụt tiền vì tưởng ngân hàng cho vay cả phần stamp duty — thực tế khoản này bạn phải tự lo.
Mất bao lâu để hoàn tất?
Việc khai và nộp duty thường diễn ra trong quá trình settlement, kéo dài 4–12 tuần kể từ ngày ký hợp đồng tuỳ thoả thuận. Ở NSW, duty đến hạn trong vòng 3 tháng kể từ ngày ký hợp đồng dù settlement có thể sớm hơn.
Stamp duty ở NSW tính bao nhiêu cho nhà $900.000?
Với người mua nhà lần đầu, nhà $900.000 nằm trong khoảng giảm dần (concession) chứ không miễn hoàn toàn — bạn vẫn nộp một phần duty. Với người mua thông thường, hãy dùng transfer duty calculator của Revenue NSW để ra con số chính xác theo bậc lũy tiến hiện hành.
Tôi là thường trú nhân (PR) có bị surcharge người mua nước ngoài không?
Thường thì PR thường trú ở Úc không bị xem là foreign purchaser, nhưng định nghĩa khác nhau theo bang và theo loại visa. Hãy khai đúng tình trạng trong purchaser declaration và xác nhận với conveyancer; khai sai có thể bị truy thu cộng phạt.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính cá nhân. Lệ phí stamp duty, ngưỡng miễn/giảm và quy định thuê nhà khác nhau giữa các bang và thay đổi theo năm — hãy kiểm tra với cơ quan thuế bang (vd Revenue NSW), Consumer Affairs/Fair Trading của bang, hoặc chuyên viên (conveyancer/solicitor). Cập nhật 6/2026.
Pháp lý & thủ tục nhà đất ở Úc là quy trình chuyển quyền sở hữu (conveyancing): hợp đồng, kiểm tra sổ, cooling-off, settlement và đăng bộ Torrens Title.
Checklist conveyancing ở Úc 2026: chuẩn bị trước khi mua, duyệt hợp đồng, tra cứu, exchange, settlement và lưu ý theo tiểu bang — theo thứ tự, không bỏ sót.
