Checklist stamp duty 2026: việc cần làm ở Úc

Stamp duty (thuế trước bạ chuyển nhượng, nay gọi là transfer duty ở NSW) là một trong những khoản chi lớn nhất khi mua nhà ở Úc — đôi khi vài chục nghìn đô. Bỏ sót một bước có thể khiến bạn mất quyền miễn/giảm hoặc bị phạt vì nộp trễ.

Danh sách dưới đây sắp xếp theo giai đoạn, kèm mốc thời gian và mức ưu tiên để bạn không quên việc nào. 🔴 bắt buộc, 🟡 nên làm, ⚪ tuỳ chọn.

Tóm tắt nhanh

• NSW miễn hoàn toàn transfer duty cho người mua nhà đầu tiên với nhà ≤ $800.000, giảm dần tới < $1.000.000 (kiểm tra Revenue NSW).
• Stamp duty thường phải nộp trong vòng 3 tháng kể từ ngày ký hợp đồng ở NSW — nộp trễ bị tính lãi.
• Mỗi bang một mức và ngưỡng khác nhau: NSW, VIC, QLD, SA, WA tính riêng — luôn dùng calculator của bang bạn mua.
• Người mua nước ngoài (foreign purchaser) thường chịu phụ phí surcharge 8–9% tuỳ bang — phải khai đúng tình trạng cư trú.
• Chuẩn bị sẵn tiền stamp duty cùng tiền đặt cọc; ngân hàng thường không cho vay phần thuế này.

Thông tin nhanh

• Độ phức tạp: 🟡 Trung bình — cần chuẩn bị giấy tờ cẩn thận
• Tổng thời gian: 1–3 tháng (theo lịch settlement)
• Người thực hiện: Người mua / conveyancer

Phạm vi áp dụng

Dịch vụ & công cụ cần chuẩn bị

• Transfer duty calculator — Revenue NSW: https://www.revenue.nsw.gov.au/help-centre/calculators — Miễn phí
• Stamp duty calculator — Moneysmart: https://moneysmart.gov.au/buying-a-home/stamp-duty-calculator — Miễn phí

⚠️ Chuẩn bị trước khi bắt đầu (Trước khi đặt mua)

1. 🔴 Xác định bạn mua ở bang nào — vì mỗi bang một mức stamp duty
2. 🔴 Kiểm tra bạn có thuộc diện người mua nhà lần đầu (first home buyer) không
3. 🔴 Xác minh tình trạng cư trú: công dân/PR hay người mua nước ngoài (ảnh hưởng surcharge)
4. 🔴 Ước tính stamp duty bằng calculator của bang để cộng vào ngân sách
5. 🟡 Hỏi ngân hàng xem khoản vay có gồm stamp duty không (thường là không)

⚠️ Việc cần làm ngay (khi ký hợp đồng) (Ngày ký hợp đồng)

1. 🔴 Báo conveyancer/solicitor để họ chuẩn bị hồ sơ khai duty
2. 🔴 Khai đơn xin miễn/giảm nếu là first home buyer (FHBAS ở NSW)
3. 🔴 Điền tờ khai purchaser declaration (khai tình trạng cư trú)
4. 🔴 Lưu lại ngày ký hợp đồng — mốc tính hạn nộp duty

⚠️ Việc trong thời hạn nộp (Trong 3 tháng kể từ ngày ký (NSW))

1. 🔴 Conveyancer nộp tờ khai duty qua hệ thống điện tử (eDuty/Duties Online)
2. 🔴 Thanh toán stamp duty trước hoặc tại ngày settlement (deadline: Tại settlement, trong 3 tháng kể từ ký HĐ (NSW))
3. 🟡 Giữ biên lai nộp duty cho hồ sơ vay & sang tên
4. 🟡 Kiểm tra surcharge (nếu là người mua nước ngoài) đã được tính đúng

Việc trong 30 ngày đầu sau settlement (Sau khi nhận nhà)

1. 🔴 Xác nhận sang tên (transfer of title) đã hoàn tất qua Land Registry
2. 🟡 Lưu giấy tờ duty cùng hợp đồng và biên lai để kê khai thuế sau này
3. 🟡 Nếu được miễn FHBAS: kiểm tra điều kiện cư trú (phải dọn vào ở trong 12 tháng và ở ≥6/12 tháng)

Tổng quan về stamp duty

Stamp duty là khoản thuế của tiểu bang đánh khi chuyển nhượng bất động sản. NSW đã đổi tên thành "transfer duty" nhưng người Việt vẫn quen gọi là stamp duty. Khoản này tính theo bậc lũy tiến trên giá mua (hoặc giá thị trường, lấy số cao hơn), nên giá nhà càng cao thì duty càng lớn.

Đây là khoản tiền mặt một lần, không nằm trong khoản vay ngân hàng thông thường. Vì vậy ngoài tiền đặt cọc, bạn cần dự trù riêng cho stamp duty. Tin tốt là người mua nhà lần đầu ở nhiều bang được miễn hoặc giảm đáng kể nếu giá nhà dưới ngưỡng quy định.

Giấy tờ và liên hệ quan trọng

Phân vai các giấy tờ stamp duty. Số liệu ngưỡng kiểm tra tại Revenue NSW (cập nhật 14/06/2026).

Lưu ý theo tiểu bang

Ngưỡng miễn/giảm và hạn nộp khác nhau giữa các bang. Bảng dưới chỉ mang tính định hướng — luôn xác nhận con số cập nhật trên trang cơ quan thuế của bang bạn mua, vì các mức này được điều chỉnh hằng năm theo CPI.

Định hướng theo bang. Kiểm tra số chính xác tại cơ quan thuế bang — các con số thay đổi theo năm.

Thông tin tham chiếu nhanh

• NSW miễn FHB: Nhà ≤ $800.000
• NSW giảm dần: $800k – < $1.000.000
• Hạn nộp (NSW): ≤ 3 tháng kể từ ký HĐ
• Surcharge người mua nước ngoài: ~8–9% tuỳ bang
• Premium duty NSW 2025/26: Trên $3.721.000

Câu hỏi thường gặp

Có cần làm theo đúng thứ tự không?

Có, nên theo thứ tự. Bạn phải xác định tình trạng cư trú và quyền miễn/giảm TRƯỚC khi ký hợp đồng, vì các đơn xin miễn (như FHBAS ở NSW) thường nộp cùng hồ sơ duty trước settlement. Bỏ qua bước đầu có thể khiến bạn mất quyền miễn hoặc khai sai surcharge.

Việc nào quan trọng nhất?

Hai việc: (1) kiểm tra bạn có thuộc diện miễn/giảm first home buyer không, và (2) chuẩn bị đủ tiền mặt nộp duty đúng hạn. Nhiều người mua hụt tiền vì tưởng ngân hàng cho vay cả phần stamp duty — thực tế khoản này bạn phải tự lo.

Mất bao lâu để hoàn tất?

Việc khai và nộp duty thường diễn ra trong quá trình settlement, kéo dài 4–12 tuần kể từ ngày ký hợp đồng tuỳ thoả thuận. Ở NSW, duty đến hạn trong vòng 3 tháng kể từ ngày ký hợp đồng dù settlement có thể sớm hơn.

Stamp duty ở NSW tính bao nhiêu cho nhà $900.000?

Với người mua nhà lần đầu, nhà $900.000 nằm trong khoảng giảm dần (concession) chứ không miễn hoàn toàn — bạn vẫn nộp một phần duty. Với người mua thông thường, hãy dùng transfer duty calculator của Revenue NSW để ra con số chính xác theo bậc lũy tiến hiện hành.

Tôi là thường trú nhân (PR) có bị surcharge người mua nước ngoài không?

Thường thì PR thường trú ở Úc không bị xem là foreign purchaser, nhưng định nghĩa khác nhau theo bang và theo loại visa. Hãy khai đúng tình trạng trong purchaser declaration và xác nhận với conveyancer; khai sai có thể bị truy thu cộng phạt.

Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính cá nhân. Lệ phí stamp duty, ngưỡng miễn/giảm và quy định thuê nhà khác nhau giữa các bang và thay đổi theo năm — hãy kiểm tra với cơ quan thuế bang (vd Revenue NSW), Consumer Affairs/Fair Trading của bang, hoặc chuyên viên (conveyancer/solicitor). Cập nhật 6/2026.

Đang tìm hiểu thị trường để mua? Đọc cập nhật thị trường BĐS Úc 2026