Năm tài khoá 2025–2026 mang theo một số điểm đáng chú ý về stamp duty (transfer duty) tại NSW mà người Việt mua nhà cần nắm: ngưỡng miễn cho người mua lần đầu, ưu đãi off-the-plan được gia hạn, và phụ phí với người mua nước ngoài.
Bài này tổng hợp những thay đổi mới nhất, ai bị ảnh hưởng và việc bạn nên làm. Số liệu xác minh tháng 6/2026 từ Revenue NSW.
Thông tin tóm tắt
- Ngày hiệu lực: 01/07/2025 – 30/06/2026 (năm tài khoá hiện hành)
- Miễn người mua lần đầu (NSW): Nhà tới $800.000 được miễn hoàn toàn
- Giảm theo thang trượt: Nhà $800.001 – $1.000.000
- Ngưỡng premium: $3.721.000 (năm 2025–2026)
- Phụ phí người mua nước ngoài: 9% trên dutiable value
- First Home Owner Grant: $10.000 cho nhà mới tới $600.000
Bối cảnh
ℹ️ Stamp duty là nguồn thu lớn của các bang nhưng cũng là rào cản với người mua nhà. NSW duy trì First Home Buyers Assistance Scheme để miễn/giảm cho người mua lần đầu, đồng thời điều chỉnh các ngưỡng và ưu đãi theo từng năm tài khoá.
Điều gì thay đổi?
✅ Trước thay đổi
- Trước đây, ưu đãi stamp duty cho off-the-plan (mua nhà chưa xây xong) có thời hạn áp dụng cũ và một số ngưỡng giá thấp hơn.
❌ Sau thay đổi
- Năm 2025–2026, ưu đãi giãn thuế cho off-the-plan được gia hạn (mốc tới 21/10/2026), ngưỡng miễn người mua lần đầu giữ ở $800.000, và ngưỡng premium ở mức $3.721.000.
Diễn biến
- 01/07/2023: Ngưỡng miễn FHBAS cho người mua lần đầu nâng lên $800.000.
- 01/07/2025: Bắt đầu năm tài khoá 2025–2026; ngưỡng premium $3.721.000 áp dụng.
- 21/10/2026: Mốc kết thúc đợt gia hạn ưu đãi giãn thuế off-the-plan (theo công bố hiện hành).
Người mua lần đầu hưởng lợi thế nào
Đây là nhóm hưởng lợi rõ nhất. Tại NSW, nhà giá tới $800.000 được miễn hoàn toàn transfer duty, tiết kiệm tới khoảng $31.000. Với nhiều gia đình Việt mua căn nhà đầu tiên ở khu vùng ven, ngưỡng này có thể đồng nghĩa không phải đóng đồng thuế trước bạ nào.
Nhà giá $800.001–$1.000.000 vẫn được giảm theo thang trượt, còn người mua nhà mới có thể cộng thêm First Home Owner Grant $10.000 (nhà mới tới $600.000). Hãy nộp đơn đúng chương trình để không bỏ lỡ quyền lợi.
💡 Mẹo: nếu căn nhà bạn nhắm nhỉnh hơn $800.000 một chút, thử thương lượng giá xuống dưới ngưỡng — khoản tiết kiệm stamp duty có thể lớn hơn phần giảm giá.
Người mua nước ngoài cần lưu ý
Người mua không phải thường trú nhân/công dân thường chịu thêm foreign purchaser surcharge — ở NSW là 9% trên dutiable value, cộng vào stamp duty thường. Đây là khoản rất lớn, có thể khiến tổng chi phí tăng đáng kể.
Tình trạng cư trú quyết định bạn có chịu phụ phí này hay không, nên hãy xác định rõ trước khi ký hợp đồng. Một số trường hợp được hoàn/miễn theo quy định — kiểm tra với Revenue NSW và conveyancer.
Ai bị ảnh hưởng?
Nhóm đối tượng | Tác động cụ thể |
|---|
Người mua nhà lần đầu (NSW, <$800k) | Được miễn hoàn toàn stamp duty — tiết kiệm tới ~$31.000. |
Người mua nhà $800k–$1tr | Được giảm theo thang trượt thay vì đóng đủ. |
Người mua nhà mới | Có thể cộng thêm First Home Owner Grant $10.000. |
Người mua nước ngoài | Đóng thêm 9% surcharge — tổng chi phí tăng mạnh. |
Người Việt nên làm gì
- Kiểm tra bạn có đủ điều kiện FHBAS không và nộp đơn nếu mua nhà lần đầu.
- Dùng máy tính stamp duty chính thức của Revenue NSW để biết con số chính xác.
- Xác định rõ tình trạng cư trú để biết có chịu phụ phí 9% hay không.
- Nếu nhà nhỉnh hơn $800.000, cân nhắc thương lượng để lọt ngưỡng miễn.
- Chuẩn bị tiền stamp duty riêng cho ngày settlement, đừng giả định vay được.
Câu hỏi thường gặp
Thay đổi này áp dụng từ khi nào?
Các mức trong bài thuộc năm tài khoá 2025–2026, tức từ 01/07/2025 đến 30/06/2026. Ngưỡng miễn $800.000 cho người mua lần đầu đã có từ 01/07/2023. Ưu đãi off-the-plan được gia hạn tới mốc 21/10/2026 theo công bố hiện hành. Luôn kiểm tra ngày hiệu lực mới nhất tại Revenue NSW.
Tôi có bị ảnh hưởng không?
Nếu bạn mua nhà ở NSW thì gần như chắc chắn. Người mua lần đầu dưới $800.000 hưởng lợi lớn nhất (được miễn). Người mua nhà đắt hơn hoặc người mua nước ngoài chịu chi phí cao hơn. Hãy xác định bạn thuộc nhóm nào và tính cụ thể số tiền phải đóng trước khi ký hợp đồng.
Tôi cần làm gì tiếp theo?
Trước hết, dùng máy tính chính thức của Revenue NSW để biết stamp duty cho căn nhà bạn nhắm. Nếu là người mua lần đầu, kiểm tra điều kiện FHBAS và chuẩn bị hồ sơ nộp đơn. Xác định tình trạng cư trú để biết có chịu phụ phí 9% không, và gặp conveyancer để được hướng dẫn cụ thể.
Các bang khác có giống NSW không?
Không hoàn toàn. Mỗi bang/lãnh thổ có thang thuế, ngưỡng miễn và ưu đãi riêng. Victoria, Queensland, WA… đều có chương trình cho người mua lần đầu nhưng ngưỡng giá và mức miễn khác nhau. Bài này tập trung vào NSW; nếu bạn mua ở bang khác, hãy tra cứu cơ quan thuế của bang đó.
Có cách nào hợp pháp để giảm stamp duty không?
Có vài hướng: mua nhà lần đầu dưới ngưỡng miễn, chọn nhà mới để cộng First Home Owner Grant, hoặc cân nhắc off-the-plan trong thời gian có ưu đãi giãn thuế. Tuy nhiên đừng vì tiết kiệm thuế mà mua nhà không phù hợp nhu cầu. Hãy hỏi conveyancer về các trường hợp miễn/giảm hợp pháp áp dụng cho bạn.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý hay tài chính cá nhân. Quy định, ngưỡng giá và lệ phí thay đổi thường xuyên — hãy xác nhận tại Revenue NSW, hội đồng địa phương hoặc luật sư chuyển nhượng (conveyancer) trước khi quyết định. Cập nhật 6/2026.
Chưa rõ stamp duty là gì? Đọc: Stamp Duty là gì — giải thích 2026
