Khi mua nhà tại Úc, số tiền bạn thật sự cần luôn lớn hơn giá rao bán. Ngoài tiền cọc, bạn phải tính thêm thuế chuyển nhượng (stamp duty), phí luật sư/conveyancer, kiểm định nhà, bảo hiểm khoản vay (LMI) và hàng loạt khoản nhỏ khác.
Bài này bóc tách từng khoản chi phí mua nhà tại Úc năm 2026, kèm bảng giá tham khảo và mẹo tiết kiệm cụ thể cho người Việt mua căn nhà đầu tiên.
Tóm tắt nhanh
- Ngân sách thực tế = giá nhà + 5–7% chi phí phụ (stamp duty, pháp lý, kiểm định, chuyển nhà).
- Với người mua nhà đầu tiên ở NSW, nhà ≤ $800.000 được miễn hoàn toàn stamp duty (FHBAS).
- Deposit dưới 20% thường phải trả LMI ~1–5% khoản vay, trừ khi đủ điều kiện First Home Guarantee.
- Phí luật sư/conveyancer thường $1.000–$2.500; kiểm định nhà $400–$800 mỗi loại báo cáo.
- Để dành thêm “quỹ dự phòng” 3–6 tháng trả góp để an toàn khi lãi suất biến động.
Thông tin nhanh
- Độ phức tạp: 🟡 Trung bình — cần chuẩn bị giấy tờ cẩn thận
- Thời gian ước tính: 2–4 tháng từ tìm nhà đến settlement
Ai đủ điều kiện?
✅ Đủ điều kiện
- Thường trú nhân (PR) và công dân Úc
- Người có visa tạm trú đủ điều kiện vay (tuỳ ngân hàng)
- Người mua nhà đầu tiên muốn dùng ưu đãi của bang
❌ Không áp dụng cho
- Người không chứng minh được thu nhập ổn định
- Người nước ngoài chưa được FIRB chấp thuận (với một số loại bất động sản)
Điều kiện cần có
- Tiền cọc (deposit) tối thiểu 5–20% giá nhà
- Lịch sử tín dụng tốt
- Thu nhập đủ để được duyệt vay
- Giấy tờ tuỳ thân & tình trạng cư trú
Giấy tờ cần chuẩn bị
Giấy tờ / Tài liệu | Loại | Ghi chú |
|---|
Hộ chiếu / giấy tờ tuỳ thân & visa/PR | ✅ Bắt buộc |
|
Sao kê lương 3–6 tháng / payslip | ✅ Bắt buộc |
|
Sao kê ngân hàng chứng minh tiền cọc | ✅ Bắt buộc |
|
Bằng chứng khoản nợ hiện có (thẻ tín dụng, vay xe…) | ✅ Bắt buộc |
|
Hợp đồng mua bán (Contract of Sale) | ✅ Bắt buộc |
|
Đơn xin ưu đãi người mua nhà đầu tiên (nếu áp dụng) | 🔲 Tuỳ chọn |
|
Quy trình từng bước
- Xác định ngân sách thật (1 tuần): Đừng chỉ nhìn giá nhà. Cộng thêm 5–7% cho stamp duty, phí pháp lý, kiểm định và chuyển nhà. Dùng máy tính trên Moneysmart để ước lượng khoản vay tối đa và số tiền trả góp hằng tháng theo lãi suất hiện tại.
- Xin pre-approval (duyệt vay sơ bộ) (1–2 tuần): Liên hệ ngân hàng hoặc broker để được duyệt vay sơ bộ. Pre-approval cho bạn biết hạn mức vay và giúp ra giá tự tin khi đấu giá hoặc thương lượng.
- Tìm nhà & kiểm định (2–8 tuần): Khi ưng một căn, đặt báo cáo kiểm định kết cấu (building) và mối mọt (pest). Đây là khoản nhỏ nhưng tránh được rủi ro sửa chữa hàng chục nghìn đô sau này.
- Ra giá / đấu giá & ký hợp đồng (1–2 tuần): Mua qua thương lượng (private treaty) hoặc đấu giá (auction). Trước khi ký Contract of Sale, nhờ conveyancer/luật sư đọc hợp đồng và kiểm tra các điều khoản.
- Hoàn tất khoản vay (2–3 tuần): Sau khi ký hợp đồng, ngân hàng thẩm định lại căn nhà và phát hành thư duyệt vay chính thức (unconditional approval). Ký các giấy tờ vay và mua bảo hiểm nhà.
- Settlement (chuyển nhượng) (30–90 ngày kể từ ngày ký hợp đồng): Vào ngày settlement, tiền được chuyển, sổ đỏ sang tên bạn và bạn nhận chìa khoá. Conveyancer điều phối toàn bộ khâu này.
Chi phí tổng hợp
Khoản chi | Chi phí (AUD) | Ghi chú |
|---|
Tiền cọc (deposit) | 5–20% giá nhà | 20% để tránh LMI |
Stamp duty | $0 – hàng chục nghìn $ | Người mua đầu tiên có thể được miễn/giảm |
Phí luật sư/conveyancer | $1.000 – $2.500 | Khâu pháp lý bắt buộc |
Kiểm định nhà (building + pest) | $400 – $800/báo cáo | Nên làm trước khi ký |
LMI (nếu deposit < 20%) | ~1–5% khoản vay | Có thể $0 nếu đủ điều kiện First Home Guarantee |
|
Lời khuyên từ chuyên gia
💡 💬 Lời khuyên từ chuyên gia: "Sai lầm phổ biến nhất của người Việt mua nhà đầu tiên là tính đủ tiền cọc nhưng quên 5–7% chi phí phụ. Hãy cộng stamp duty và phí pháp lý vào ngân sách ngay từ đầu, và luôn để lại một quỹ dự phòng — đừng dồn 100% tiền mặt vào cọc." — Biên tập viên, tintuc.com.au.
Sai lầm thường gặp
⚠️ Chỉ để dành đúng tiền cọc, không tính chi phí phụ — Hậu quả: Thiếu vài chục nghìn đô ngay trước settlement. ✅ Cách tránh: Cộng thêm 5–7% giá nhà cho chi phí phụ ngay từ đầu.
⚠️ Bỏ qua kiểm định nhà để tiết kiệm vài trăm đô — Hậu quả: Mua phải nhà hư kết cấu/mối mọt, sửa tốn hàng chục nghìn. ✅ Cách tránh: Luôn đặt building + pest report trước khi ký.
⚠️ Không đọc kỹ hợp đồng trước khi ký — Hậu quả: Vướng điều khoản bất lợi, mất tiền đặt cọc. ✅ Cách tránh: Nhờ conveyancer/luật sư đọc Contract of Sale.
⚠️ Vay sát hạn mức tối đa — Hậu quả: Áp lực trả góp lớn khi lãi suất tăng. ✅ Cách tránh: Để lại đệm và quỹ dự phòng 3–6 tháng trả góp.
Lưu ý quan trọng
⚠️ Cảnh giác phí ẩn: Hỏi rõ ngân hàng/broker về phí mở hồ sơ, phí định giá, phí thoát hợp đồng vay. Đừng tin lời hứa "lãi suất thấp nhất thị trường" mà không xem bảng phí tổng.
Liên kết & tài nguyên chính thức
ℹ️
🔗 Liên kết chính thức: Moneysmart — Buying a home — Ưu đãi & tính toán chi phí
ℹ️
🔗 Liên kết chính thức: Revenue NSW — First Home Buyers Assistance — Ưu đãi & tính toán chi phí
Bước tiếp theo
- So sánh các loại nhà (căn hộ/townhouse/nhà đất) trước khi quyết định.
- Đọc bài về sai lầm thường gặp để tránh mất tiền oan.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà tại Úc mất bao lâu?
Thường 2–4 tháng từ lúc bắt đầu tìm nhà đến khi settlement. Riêng giai đoạn từ ký hợp đồng đến settlement thường là 30–90 ngày tuỳ thoả thuận và tuỳ bang.
Chi phí mua nhà tại Úc là bao nhiêu?
Ngoài giá nhà, bạn cần thêm khoảng 5–7% cho chi phí phụ: stamp duty, phí luật sư/conveyancer ($1.000–$2.500), kiểm định ($400–$800), LMI nếu cọc dưới 20%, cùng phí ngân hàng và chuyển nhà.
Cần chuẩn bị giấy tờ gì để mua nhà?
Giấy tờ tuỳ thân và tình trạng cư trú, sao kê lương 3–6 tháng, sao kê ngân hàng chứng minh tiền cọc, bằng chứng các khoản nợ hiện có, và hợp đồng mua bán. Nếu là người mua đầu tiên, chuẩn bị thêm đơn xin ưu đãi của bang.
Cọc bao nhiêu thì không phải trả LMI?
Thông thường bạn cần tối thiểu 20% giá nhà để khỏi trả bảo hiểm khoản vay (LMI). Nếu cọc dưới 20% nhưng đủ điều kiện First Home Guarantee, bạn vẫn có thể vay với cọc 5% mà không phải trả LMI.
Người Việt có visa tạm trú mua nhà được không?
Được trong nhiều trường hợp, nhưng có thể cần được Hội đồng Đầu tư Nước ngoài (FIRB) chấp thuận với một số loại bất động sản, và ngân hàng thường yêu cầu cọc cao hơn. Hãy kiểm tra điều kiện FIRB và chính sách của từng ngân hàng.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn tài chính hay pháp lý cá nhân. Lãi suất, lệ phí, ngưỡng miễn thuế chuyển nhượng (stamp duty) và điều kiện chương trình thay đổi thường xuyên — hãy xác nhận tại Moneysmart, Revenue của bang bạn ở, hoặc gặp chuyên viên cho vay/luật sư chuyển nhượng (conveyancer). Cập nhật 6/2026.
Muốn so sánh các lựa chọn? Xem so sánh các loại nhà khi mua tại Úc
