Khi mua hay bán nhà ở Úc, bạn sẽ liên tục nghe từ "conveyancing". Đây là toàn bộ phần pháp lý và giấy tờ để chuyển quyền sở hữu một bất động sản từ người này sang người khác — và là khâu dễ phát sinh rủi ro nếu làm sai.
Bài này giải thích conveyancing là gì, hoạt động thế nào ở Úc, ai làm, chi phí ra sao và khác gì so với mua bán nhà ở Việt Nam.
Tóm tắt nhanh
- Conveyancing là quá trình pháp lý chuyển quyền sở hữu bất động sản, từ lúc ký hợp đồng đến settlement.
- Người thực hiện là conveyancer (chuyên viên có giấy phép) hoặc luật sư bất động sản (solicitor).
- Chi phí dịch vụ thường khoảng $800–$2.500, chưa kể các khoản tra cứu (searches) vài trăm đô.
- Stamp duty (transfer duty) là khoản lớn riêng: ở NSW, nhà ≤$800.000 cho người mua nhà đầu tiên có thể được miễn hoàn toàn.
- Quy trình và lệ phí khác nhau giữa các bang — đừng áp dụng cứng quy tắc của bang này cho bang khác.
Conveyancing là gì?
📖 Conveyancing: Toàn bộ quá trình pháp lý và hành chính để chuyển quyền sở hữu (title) một bất động sản từ người bán sang người mua, từ khi xem xét hợp đồng mua bán đến ngày settlement (hoàn tất giao dịch).
💡 🗣️ Nói đơn giản nhất có thể: Conveyancing là "phần giấy tờ" của việc mua/bán nhà: kiểm tra hợp đồng, tra cứu thông tin lô đất, tính các loại phí/thuế và làm thủ tục sang tên chính thức.
💡 💡 Hình dung đơn giản: Nếu mua nhà giống mua một chiếc xe đã qua sử dụng, thì conveyancing là việc kiểm tra giấy tờ xe, lịch sử phạt nguội, cầm cố và làm thủ tục sang tên — để bạn chắc chắn mua đúng thứ mình tưởng, không kèm nợ ẩn.
Khi nào bạn cần dùng?
- Khi bạn mua một căn nhà, căn hộ hay lô đất ở Úc.
- Khi bạn bán bất động sản và cần chuẩn bị hợp đồng, contract of sale.
- Khi chuyển quyền sở hữu giữa người thân, ly hôn, hoặc tách/chuyển tên trên sổ.
Conveyancing là gì?
Conveyancing là quá trình pháp lý chuyển "title" — tức quyền sở hữu hợp pháp — của một bất động sản. Nó bắt đầu từ lúc có hợp đồng mua bán (contract of sale) và kết thúc tại settlement, thời điểm tiền được trả đủ và tên người mua được ghi lên sổ đất (land title).
Mục tiêu của conveyancing là đảm bảo người mua nhận được quyền sở hữu sạch, không vướng nợ ẩn, tranh chấp ranh giới hay nghĩa vụ tài chính bất ngờ; và đảm bảo người bán nhận đủ tiền theo đúng điều khoản. Đây là khâu kỹ thuật nhưng quyết định bạn có "mua đúng" hay không.
📖 Settlement là gì?: Settlement là ngày hoàn tất giao dịch: bên mua (qua ngân hàng) trả nốt tiền, bên bán giao quyền sở hữu, và việc sang tên được đăng ký với cơ quan đất đai của bang. Sau settlement, bạn chính thức là chủ.
Cách hoạt động ở Úc
Quy trình điển hình gồm: xem xét hợp đồng mua bán trước khi ký, thực hiện các tra cứu (searches) về lô đất, trao đổi hợp đồng (exchange) kèm đặt cọc thường 10%, giai đoạn chờ giữa exchange và settlement, rồi settlement cuối cùng. Mỗi bang có thời hạn cooling-off và quy trình hơi khác nhau.
Tại Úc, hầu hết giao dịch nay được làm điện tử qua nền tảng như PEXA, giúp việc trao đổi tiền và đăng ký title diễn ra trong cùng ngày settlement. Conveyancer hoặc luật sư của bạn sẽ điều phối với ngân hàng cho vay và bên kia.
Giai đoạn | Việc chính | Thời gian điển hình |
|---|
Trước khi ký | Xem xét contract of sale, kiểm tra điều khoản | 1–5 ngày |
Searches | Tra cứu title, quy hoạch, rates, ranh giới | 1–3 tuần |
Exchange | Trao đổi hợp đồng + đặt cọc ~10% | 1 ngày |
Cooling-off | Khoảng rút lui (tuỳ bang, thường 3–5 ngày làm việc; đấu giá thường không có) | 0–5 ngày |
Settlement | Trả đủ tiền, sang tên, nhận chìa khoá | Thường 6 tuần sau exchange |
Mốc tham khảo; thời gian thực tế thay đổi theo bang và thoả thuận.
Ai cần quan tâm
Bất kỳ ai mua hoặc bán bất động sản ở Úc đều cần conveyancing. Với người Việt mới sang, đây là lần đầu tiếp xúc hệ thống title của Úc (Torrens title), vốn rất khác sổ đỏ Việt Nam, nên dễ bỏ sót các bước tra cứu quan trọng.
- Người mua nhà lần đầu (first home buyer) — cần kiểm tra ngưỡng miễn/giảm stamp duty.
- Nhà đầu tư mua bất động sản cho thuê.
- Người bán cần chuẩn bị hợp đồng hợp lệ và bản công bố (vendor disclosure).
- Người nước ngoài / tạm trú — có thể cần phê duyệt FIRB và nộp phụ phí.
⚠️ Người tạm trú & người nước ngoài: Nếu bạn chưa có PR, việc mua bất động sản có thể cần phê duyệt của FIRB và chịu thêm các phụ phí (surcharge) đáng kể. Hỏi conveyancer trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào.
Quyền lợi và chi phí
Conveyancing tốt giúp bạn tránh mua phải bất động sản vướng nợ, sai ranh giới, hay vướng quy hoạch (ví dụ đường sắp mở rộng cắt qua đất). Đây là khoản chi nhỏ so với giá trị căn nhà nhưng bảo vệ bạn khỏi rủi ro hàng trăm nghìn đô.
Có hai nhóm chi phí cần phân biệt rõ: phí dịch vụ của conveyancer/luật sư, và các khoản phải trả cho bên thứ ba — đặc biệt là stamp duty, thường là khoản lớn nhất. Ở NSW (theo Revenue NSW), người mua nhà đầu tiên mua nhà ≤$800.000 có thể được miễn hoàn toàn transfer duty, và nhà từ $800.000 đến dưới $1.000.000 được hưởng mức ưu đãi.
Khoản chi | Chi phí (AUD) | Ghi chú |
|---|
Phí conveyancer/luật sư | $800 – $2.500 | Tuỳ bang và độ phức tạp |
Searches (tra cứu) | $200 – $600 | Title, quy hoạch, rates… |
Stamp duty (transfer duty) | Vài nghìn – vài chục nghìn | Tuỳ giá nhà & bang; FHB ≤$800k ở NSW có thể được miễn |
Phí đăng ký title | ~$150 – $200 | Land registry của bang |
💡 Dùng công cụ tính stamp duty trên revenue.nsw.gov.au (hoặc cơ quan thuế bang bạn) để ước lượng chính xác trước khi đặt cọc — đây thường là khoản tiền lớn dễ bị bỏ sót khi tính ngân sách.
So với ở Việt Nam
Ở Việt Nam, việc mua bán nhà đất thường qua công chứng và văn phòng đăng ký đất đai, với "sổ đỏ/sổ hồng" là giấy chứng nhận quyền sử dụng. Ở Úc, hệ thống Torrens title đảm bảo nhà nước "bảo chứng" quyền sở hữu đã đăng ký, và conveyancing tập trung nhiều vào tra cứu (searches) để phát hiện rủi ro trước khi mua.
✅ Việt Nam
- Công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng
- Sổ đỏ/sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thuế trước bạ + phí công chứng
- Ít khâu "searches" độc lập
❌ Úc
- Conveyancer/luật sư xử lý phần pháp lý
- Torrens title được nhà nước đăng ký & bảo chứng
- Stamp duty (lớn) + phí dịch vụ + searches
- Nhiều tra cứu bắt buộc trước settlement
Lầm tưởng phổ biến
Nhiều người Việt nghĩ conveyancing chỉ là "ký giấy cho có" hoặc có thể tự làm để tiết kiệm. Thực tế, một lỗi nhỏ trong khâu searches hay hợp đồng có thể khiến bạn mua phải tài sản vướng nợ hoặc mất tiền cọc.
- "Conveyancer và luật sư giống nhau" — Conveyancer chỉ làm chuyển nhượng; luật sư có thể xử lý cả tranh chấp pháp lý phức tạp.
- "Phí conveyancing đã gồm stamp duty" — Không. Stamp duty là khoản riêng, thường lớn hơn nhiều.
- "Có cooling-off nên cứ ký rồi tính" — Đấu giá thường KHÔNG có cooling-off; cẩn trọng.
Nên và không nên
✅ Nên làm
- Thuê conveyancer/luật sư TRƯỚC khi ký hợp đồng
- Tính stamp duty bằng công cụ chính thức của bang
- Yêu cầu kiểm tra title, quy hoạch và rates đầy đủ
- Kiểm tra điều kiện FHB nếu mua nhà lần đầu
❌ Không nên làm
- Đừng tự ký hợp đồng đấu giá khi chưa duyệt hợp đồng
- Đừng quên surcharge nếu là người nước ngoài/tạm trú
- Đừng bỏ qua building & pest inspection
- Đừng quên cooling-off khác nhau theo bang
Tương đương ở các nước
Quốc gia | Tương đương | Điểm khác biệt |
|---|
Việt Nam | Công chứng + sang tên sổ đỏ | Úc dùng hệ thống Torrens title và nhiều bước "searches" độc lập |
Lầm tưởng thường gặp
⚠️ Lầm tưởng 1: "Tự làm conveyancing để tiết kiệm là lựa chọn an toàn.":
✅ ✅ Thực tế: Bạn được phép tự làm ở một số bang, nhưng rủi ro pháp lý rất cao; một lỗi nhỏ có thể tốn hơn nhiều lần phí thuê chuyên viên.
⚠️ Lầm tưởng 2: "Phí conveyancing cao là do bao gồm thuế.":
✅ ✅ Thực tế: Phí dịch vụ và stamp duty là hai khoản tách biệt; stamp duty trả cho cơ quan thuế bang, không phải cho conveyancer.
Xem thêm
Câu hỏi thường gặp
Conveyancing là gì?
Conveyancing là quá trình pháp lý chuyển quyền sở hữu bất động sản từ người bán sang người mua ở Úc, từ lúc xem hợp đồng đến settlement. Nó gồm kiểm tra hợp đồng, tra cứu giấy tờ lô đất và làm thủ tục sang tên. Người thực hiện là conveyancer có giấy phép hoặc luật sư bất động sản.
Ai đủ điều kiện sử dụng dịch vụ conveyancing?
Bất kỳ ai mua hoặc bán bất động sản ở Úc đều có thể và nên dùng dịch vụ này — không có điều kiện đặc biệt. Riêng người nước ngoài hoặc người tạm trú có thể phải xin phê duyệt FIRB và chịu thêm phụ phí, nên cần báo cho conveyancer ngay từ đầu.
Conveyancing khác gì so với ở Việt Nam?
Ở Việt Nam, mua bán nhà chủ yếu qua công chứng và sang tên sổ đỏ. Ở Úc, conveyancer/luật sư xử lý phần pháp lý trên hệ thống Torrens title được nhà nước bảo chứng, với nhiều bước "searches" bắt buộc để phát hiện rủi ro. Stamp duty ở Úc cũng thường là khoản chi rất lớn.
Conveyancing mất bao lâu?
Thông thường khoảng 4–8 tuần từ khi trao đổi hợp đồng (exchange) đến settlement, dù mốc 6 tuần khá phổ biến. Thời gian phụ thuộc vào bang, điều khoản thoả thuận và tốc độ duyệt vay của ngân hàng.
Tôi nên thuê conveyancer hay luật sư?
Với giao dịch đơn giản, conveyancer có giấy phép thường đủ và rẻ hơn. Nếu giao dịch phức tạp — tranh chấp, tài sản thương mại, yếu tố nước ngoài — nên dùng luật sư bất động sản (solicitor) vì họ xử lý được cả vấn đề pháp lý ngoài chuyển nhượng.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính cá nhân. Quy định, lệ phí và ngưỡng thuế (như stamp duty) thay đổi theo bang và theo năm tài chính (đổi 1/7) — hãy xác nhận tại revenue.nsw.gov.au, moneysmart.gov.au hoặc với conveyancer/luật sư có giấy phép. Cập nhật 6/2026.
Sẵn sàng bắt đầu? Xem checklist conveyancing đầy đủ
