Thị trường bất động sản Perth giảm tốc nhưng nhu cầu vẫn mạnh mẽ

Thị trường bất động sản Perth đang trải qua giai đoạn giảm tốc trong đà tăng trưởng, nhưng các chỉ số cho thấy nhu cầu thực tế vẫn duy trì mạnh mẽ, khác biệt so với xu hướng sụt giảm giá trị ở các thành phố lớn khác của Úc. Dù tốc độ tăng không còn “nóng” như trước, tình hình tại Perth vẫn được đánh giá là ổn định và có những yếu tố nền tảng vững chắc.

Đà tăng trưởng chậm lại nhưng vẫn dẫn đầu cả nước

Theo số liệu mới nhất từ chỉ số Giá trị nhà ở của Cotality, giá trị nhà ở tại Perth đã tăng 0,7% trong tháng Sáu và 2% trong quý vừa qua. Mặc dù tốc độ này đã giảm so với mức tăng trưởng trung bình 2,5% hàng tháng được ghi nhận trong quý Ba tháng Một, Perth vẫn là thành phố thủ phủ có kết quả tăng trưởng hàng quý mạnh nhất toàn quốc. Trong khi đó, bức tranh thị trường ở các bang khác lại cho thấy sự đảo chiều rõ rệt. Giá trị nhà ở tại Sydney đã giảm 1,2% trong tháng Sáu và Melbourne cũng ghi nhận mức giảm 1%, góp phần vào sự sụt giảm hàng tháng mạnh nhất của chỉ số quốc gia kể từ tháng 12 năm 2022. Điều này cho thấy Perth đang đi ngược lại xu hướng chung, vẫn duy trì tăng trưởng dương hàng tháng ngay cả khi đà suy thoái chung trên toàn quốc đang sâu sắc hơn.

Sự khác biệt giữa giảm tốc và sụt giảm giá trị

Giới chuyên gia nhận định rằng việc giảm tốc từ một vị thế mạnh mẽ hoàn toàn khác với việc sụt giảm từ một thị trường đã suy yếu. Tăng trưởng chậm lại có thể báo hiệu nhu cầu thực sự đang giảm dần, hoặc đơn giản chỉ là người mua đã chạm đến giới hạn khả năng chi trả của mình, ngay cả khi sự thiếu hụt cơ bản giữa tăng trưởng dân số và nguồn cung nhà ở mới vẫn chưa được giải quyết. Các chu kỳ thị trường được thúc đẩy bởi yếu tố đầu cơ thường sẽ dừng lại ngay khi tâm lý thị trường thay đổi. Tuy nhiên, các chu kỳ được thúc đẩy bởi sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở thực sự, chưa được giải quyết, lại có hành vi khác. Chúng có thể giảm tốc độ mà không làm biến mất áp lực cơ bản, bởi vì chính sự thiếu hụt đó vẫn còn tồn tại. Đối với cộng đồng người Việt tại Perth, dù là người mua nhà hay người thuê, việc hiểu rõ sự khác biệt này là quan trọng để đưa ra các quyết định tài chính hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại.

Thị trường cho thuê – Chỉ báo đáng tin cậy về nhu cầu thực

Một chỉ báo tốt hơn để đánh giá vị thế của Perth trong chu kỳ thị trường hiện tại là tình hình thị trường cho thuê. Theo báo cáo Đánh giá cho thuê hàng quý mới nhất của Cotality, tỷ lệ trống nhà cho thuê tại Perth chỉ ở mức 1,3%, thuộc hàng thấp nhất trong số các thành phố thủ phủ của Úc. Đồng thời, giá thuê nhà tại Perth vẫn đang tăng với tốc độ 7,8% hàng năm. Giá thuê không thể tiếp tục tăng với tốc độ như vậy trong một thị trường mà người thuê có nhiều lựa chọn khác và nhu cầu cơ bản đang giảm bớt. Điều này khẳng định rằng áp lực về nhu cầu nhà ở tại Perth vẫn rất cao. Tỷ lệ trống và tốc độ tăng trưởng giá thuê phản ứng nhanh hơn với những thay đổi trong nhu cầu cơ bản so với giá bán, vì chúng phản ánh những gì mọi người thực sự sẵn sàng chi trả để đảm bảo một nơi ở ngay lập tức, chứ không phải giá trị dự kiến của một tài sản trong tương lai. Do đó, việc theo dõi thị trường cho thuê sẽ cho thấy liệu sự chậm lại của Perth là tạm thời hay là khởi đầu của một xu hướng đáng kể hơn, rất lâu trước khi nó xuất hiện trong số liệu tăng trưởng của tháng tới.