Xây nhà ở Úc là một dự án lớn kéo dài nhiều tháng, liên quan đến đất, giấy phép, nhà thầu và nhiều khoản chi phí. Hiểu đúng quy trình giúp bạn không bị "vỡ kế hoạch" về tiền và thời gian.
Hướng dẫn này đi từng bước cho người Việt: từ chọn đất, xin giấy phép, ký hợp đồng đến nghiệm thu nhận nhà.
Tóm tắt nhanh
- Quy trình chính: chuẩn bị tài chính → chọn đất → thiết kế → xin giấy phép → ký hợp đồng → xây theo giai đoạn → nghiệm thu.
- Xây nhà cần hai loại phê duyệt: planning permit (quy hoạch) và building permit (xây dựng).
- Hợp đồng xây dựng (building contract) chia thanh toán theo giai đoạn (progress payments), không trả hết một lần.
- Luôn kiểm tra giấy phép nhà thầu (builder licence) và mua bảo hiểm xây dựng bắt buộc theo bang.
- Tổng thời gian thường 9–18 tháng; chi phí dao động mạnh theo bang, thiết kế và vật liệu.
Thông tin nhanh
- Độ phức tạp: 🔴 Phức tạp — nên nhờ tư vấn di trú hoặc luật sư
- Thời gian ước tính: 9–18 tháng
Ai đủ điều kiện?
✅ Đủ điều kiện
- Người sở hữu hoặc đang mua mảnh đất hợp lệ để xây
- Có đủ tài chính hoặc được ngân hàng duyệt vay xây dựng (construction loan)
- Sẵn sàng làm việc với hội đồng địa phương (council) và nhà thầu
❌ Không áp dụng cho
- Người chưa có đất hoặc đất không được phép xây loại nhà mong muốn
- Người chưa được duyệt tài chính
- Người muốn "xây nhanh trong vài tuần" — không thực tế ở Úc
Điều kiện cần có
- Mảnh đất hợp lệ và giấy tờ sở hữu
- Kế hoạch tài chính / construction loan đã duyệt
- Bản thiết kế đạt chuẩn (architect/draftsman)
- Nhà thầu có giấy phép (licensed builder)
- Bảo hiểm xây dựng bắt buộc theo bang
Giấy tờ cần chuẩn bị
Giấy tờ / Tài liệu | Loại | Ghi chú |
|---|
Giấy tờ sở hữu đất (title) | ✅ Bắt buộc |
|
Bản vẽ thiết kế & kỹ thuật (architectural & engineering plans) | ✅ Bắt buộc |
|
Đơn xin planning permit (nếu cần) | ✅ Bắt buộc | Tuỳ khu vực và loại công trình |
Đơn xin building permit | ✅ Bắt buộc |
|
Hợp đồng xây dựng (building contract) | ✅ Bắt buộc |
|
Báo cáo đất / soil test | 🔲 Tuỳ chọn | Ảnh hưởng móng và chi phí |
Bằng chứng bảo hiểm xây dựng | ✅ Bắt buộc |
|
Quy trình từng bước
- Chuẩn bị tài chính và ngân sách (2–6 tuần): Xác định tổng ngân sách gồm giá đất, chi phí xây, phí thiết kế, phí giấy phép, đấu nối hạ tầng và một khoản dự phòng 10–15%. Nếu vay, làm việc với ngân hàng để được duyệt construction loan — loại vay giải ngân theo từng giai đoạn xây.
- Chọn và kiểm tra mảnh đất (4–12 tuần): Chọn đất theo khu vực, hướng nhà, độ dốc và quy hoạch (zoning). Kiểm tra đất có được phép xây loại nhà bạn muốn không, có ràng buộc (easement, overlay) hay yêu cầu soil test không. Đây là bước quyết định chi phí móng và khả năng xin phép.
- Thiết kế và chọn mẫu nhà (4–10 tuần): Làm việc với kiến trúc sư/draftsman hoặc chọn mẫu nhà của builder (project home). Bản vẽ phải đạt chuẩn xây dựng quốc gia (National Construction Code) và phù hợp quy hoạch địa phương trước khi nộp xin phép.
- Xin giấy phép quy hoạch (planning permit) (4–16 tuần): Tuỳ khu vực và loại công trình, bạn có thể cần planning permit do hội đồng địa phương (council) cấp. Một số dự án đơn giản được miễn. Bước này có thể kéo dài nếu hàng xóm phản đối hoặc đất có ràng buộc đặc biệt.
- Xin giấy phép xây dựng (building permit) (2–6 tuần): Building permit do building surveyor cấp, xác nhận bản vẽ đạt chuẩn an toàn và kết cấu. Đây là điều kiện bắt buộc để khởi công hợp pháp; xây "chui" có thể bị buộc tháo dỡ và phạt.
- Ký hợp đồng và bắt đầu thi công (1–3 tuần): Ký building contract với nhà thầu có giấy phép, ghi rõ tổng giá, lịch thanh toán theo giai đoạn (progress payments), thời hạn và điều khoản phát sinh (variations). Kiểm tra builder licence và bảo hiểm trước khi ký.
- Thi công theo các giai đoạn (4–12 tháng): Nhà thầu xây theo các mốc: làm móng (slab), dựng khung (frame), lợp mái và đóng kín (lock-up), hoàn thiện (fixing), và bàn giao. Mỗi mốc bạn thanh toán một phần và nên kiểm tra (inspection) trước khi trả tiền.
- Nghiệm thu và nhận nhà (1–4 tuần): Khi hoàn thành, làm buổi nghiệm thu cuối (final inspection / handover), lập danh sách lỗi cần sửa (defects list) và yêu cầu khắc phục trước khi thanh toán đợt cuối. Nhận giấy chứng nhận hoàn công (occupancy certificate) rồi mới dọn vào.
Chi phí tổng hợp
Khoản chi | Chi phí (AUD) | Ghi chú |
|---|
Giá đất | Dao động lớn theo bang/khu | Khoản lớn nhất, tách riêng với chi phí xây |
Chi phí xây (build cost) | Tính theo m² — kiểm tra báo giá | Tuỳ thiết kế, vật liệu, độ dốc đất |
Phí thiết kế & kỹ thuật | Vài nghìn – chục nghìn AUD | Architect/draftsman + engineer |
Phí giấy phép (planning + building) | Theo council & surveyor | Khác nhau theo bang/khu vực |
Đấu nối hạ tầng (điện/nước/cống) | Vài nghìn AUD+ | Cao hơn nếu đất xa hạ tầng |
|
Lời khuyên từ chuyên gia
💡 💬 Lời khuyên từ chuyên gia: "Khoản giết chết ngân sách thường không phải giá xây mà là các phát sinh: soil test ra móng đặc biệt, đấu nối hạ tầng xa, hay variations giữa chừng. Hãy chừa dự phòng 10–15% và đọc kỹ điều khoản variations trong hợp đồng trước khi ký." — Biên tập viên, tintuc.com.au.
Sai lầm thường gặp
⚠️ Không kiểm tra zoning và ràng buộc của đất trước khi mua — Hậu quả: Mua đất không xây được loại nhà mong muốn, mất tiền và thời gian. ✅ Cách tránh: Tra zoning và hỏi council trước khi đặt cọc đất.
⚠️ Ký hợp đồng không rõ điều khoản phát sinh (variations) — Hậu quả: Chi phí đội lên không kiểm soát giữa chừng. ✅ Cách tránh: Yêu cầu báo giá chi tiết và quy định rõ cách tính variations.
⚠️ Thanh toán trước khi kiểm tra giai đoạn — Hậu quả: Khó buộc nhà thầu sửa lỗi sau khi đã trả tiền. ✅ Cách tránh: Inspection từng mốc trước khi giải ngân progress payment.
⚠️ Không kiểm tra giấy phép và bảo hiểm của nhà thầu — Hậu quả: Rủi ro lớn nếu nhà thầu phá sản hoặc thi công sai. ✅ Cách tránh: Xác minh builder licence và bảo hiểm xây dựng bắt buộc theo bang.
Lưu ý quan trọng
⚠️ Không khởi công khi chưa có building permit: Xây dựng khi chưa có giấy phép có thể bị buộc tháo dỡ và xử phạt. Luôn chờ đủ phê duyệt trước khi động thổ.
⚠️ Cảnh giác báo giá "trọn gói" quá rẻ: Báo giá thấp bất thường thường thiếu các hạng mục (site costs, đấu nối, hoàn thiện) và sẽ phát sinh sau. Hãy so sánh báo giá trên cùng một phạm vi công việc.
Liên kết & tài nguyên chính thức
ℹ️
🔗 Liên kết chính thức: Moneysmart — Building or renovating a home — Lập ngân sách và vay xây dựng
ℹ️
🔗 Liên kết chính thức: NSW Planning Portal — Tra cứu quy hoạch & nộp đơn (NSW)
ℹ️
🔗 Liên kết chính thức: Victorian Building Authority (VBA) — Giấy phép & quy định xây dựng (VIC)
Bước tiếp theo
- Xác minh zoning mảnh đất với council trước khi mua.
- Lấy ít nhất 3 báo giá xây trên cùng phạm vi công việc để so sánh.
- Đọc thêm cẩm nang chọn khu vực sống phù hợp.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà ở Úc mất bao lâu?
Tổng thời gian thường 9–18 tháng tính từ lúc bắt đầu thiết kế đến khi nhận nhà. Riêng phần thi công thường 4–12 tháng, còn lại là thời gian thiết kế, xin planning permit và building permit. Thời tiết, phản đối của hàng xóm hay thay đổi thiết kế đều có thể kéo dài tiến độ.
Chi phí xây nhà là bao nhiêu?
Rất khó nói một con số chung vì phụ thuộc bang, vị trí đất, diện tích, thiết kế và vật liệu. Chi phí xây thường tính theo mét vuông, chưa kể giá đất, phí thiết kế, phí giấy phép và đấu nối hạ tầng. Hãy lấy nhiều báo giá trên cùng phạm vi công việc và chừa dự phòng 10–15%.
Cần chuẩn bị giấy tờ gì để xây nhà?
Cốt lõi gồm giấy tờ sở hữu đất, bản vẽ thiết kế và kỹ thuật, đơn xin planning permit (nếu cần) và building permit, hợp đồng xây dựng với nhà thầu, cùng bằng chứng bảo hiểm xây dựng bắt buộc. Một số dự án còn cần soil test và báo cáo môi trường tuỳ khu vực.
Xây nhà có cần planning permit không?
Tuỳ khu vực và loại công trình. Một số dự án đơn giản được miễn planning permit nhưng vẫn cần building permit. Hãy hỏi hội đồng địa phương (council) hoặc tra cổng quy hoạch của bang để biết chính xác công trình của bạn cần loại phê duyệt nào.
Làm sao tránh bị nhà thầu "đội giá"?
Lấy nhiều báo giá trên cùng phạm vi công việc, ký hợp đồng có quy định rõ cách tính variations, và thanh toán theo giai đoạn chỉ sau khi kiểm tra (inspection) đạt. Luôn xác minh builder licence và bảo hiểm trước khi ký để giảm rủi ro.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý cá nhân. Luật thuê nhà ở Úc khác nhau theo từng tiểu bang và thay đổi theo thời gian — hãy xác nhận với cơ quan Fair Trading/Consumer Affairs của bang bạn, hoặc dịch vụ tư vấn người thuê nhà (Tenants Advice). Cập nhật 6/2026.
Chưa chọn được khu vực để xây? Đọc: Suburb Guide cho người Việt
