Checklist vay mua nhà / Mortgage Úc 2026

Danh sách theo giai đoạn để bạn không bỏ sót bước nào khi vay mua nhà / mortgage tại Úc. 🔴 bắt buộc, 🟡 nên làm, ⚪ tuỳ chọn.

Thông tin nhanh

Độ phức tạp: 🟡 Trung bình — cần chuẩn bị giấy tờ cẩn thận
Tổng thời gian: 4–8 tuần (sau khi đã tiết kiệm đủ cọc)
Người thực hiện: Người vay chính

Phạm vi áp dụng

ℹ️ Thông tin áp dụng cho Úc — luôn kiểm tra cập nhật mới nhất từ cơ quan chính phủ.

ℹ️ Một số mục có thể khác nhau tùy tiểu bang — kiểm tra thêm với cơ quan hoặc hội đồng địa phương.

Dịch vụ & công cụ cần chuẩn bị

Moneysmart Mortgage Calculator: https://moneysmart.gov.au/home-loans/mortgage-calculator
ASIC Connect: https://connectonline.asic.gov.au

⚠️ Chuẩn bị tài chính (Trước khi bắt đầu)

🔴 Tích luỹ tiền cọc 5–20% giá nhà
🔴 Kiểm tra điểm tín dụng (credit report)
🟡 Dọn dẹp nợ và đóng thẻ tín dụng không dùng
🟡 Kiểm tra điều kiện First Home Guarantee

ℹ️ Ngân hàng xét cả thu nhập, chi tiêu và nợ hiện có. Trong 3–6 tháng trước khi nộp hồ sơ, hãy giữ tài chính ổn định và tránh mở thêm khoản vay mới để không giảm hạn mức được duyệt.

⚠️ Kiểm tra khả năng vay & pre-approval (Tuần 1–2)

🔴 Dùng mortgage calculator của Moneysmart
🔴 Chuẩn bị payslip & sao kê ngân hàng
🔴 Xin pre-approval từ ngân hàng/broker

💡 Pre-approval thường có hiệu lực khoảng 3 tháng và cho bạn biết hạn mức thật. Đừng đi đấu giá khi chưa có pre-approval — bạn có thể thắng rồi không vay được và mất cọc.

So sánh & chọn gói vay (Tuần 2–4)

🔴 So sánh lãi suất và comparison rate
🟡 Quyết định lãi suất cố định / thả nổi / split
🟡 Xem xét offset account & redraw
🔴 Hỏi rõ toàn bộ phí (mở hồ sơ, định giá, thường niên)

⚠️ Đừng chỉ nhìn lãi suất quảng cáo. Comparison rate gộp cả phí nên phản ánh chi phí thật hơn. Gói cố định có thể bị phạt nặng nếu bạn trả hết nợ hoặc tái cấp vốn sớm.

⚠️ Nộp hồ sơ & settlement (Trong 30 ngày sau khi ký hợp đồng)

🔴 Nộp hồ sơ vay chính thức kèm hợp đồng mua bán
🔴 Để ngân hàng định giá nhà
🔴 Ký loan documents & mua bảo hiểm nhà (deadline: Trước settlement)
🔴 Phối hợp conveyancer hoàn tất settlement

ℹ️ Bảo hiểm nhà thường bắt buộc trước khi settlement. Đọc kỹ điều khoản loan documents về lãi suất, phí và điều kiện trả nợ trước hạn trước khi ký.

Lưu ý theo tiểu bang

Stamp duty và ưu đãi người mua nhà đầu tiên khác nhau theo bang. Ví dụ ở NSW, người mua đầu tiên được miễn stamp duty với nhà tới $800.000 và giảm dần trong khoảng $800.000–$1.000.000; đất trống được miễn tới $350.000. Các bang khác có ngưỡng và chương trình riêng.

Khoản	Cần kiểm tra	Nguồn
Stamp duty	Ngưỡng miễn/giảm theo bang	Revenue của bang
Ưu đãi người mua đầu tiên	First Home Owner Grant nếu có	Revenue của bang
First Home Guarantee	Giới hạn giá nhà theo khu vực	Trang chính phủ liên bang

Thông tin tham chiếu nhanh

Cọc không cần LMI: ≥ 20%
Cọc tối thiểu (chương trình): 5%
LMI khi LVR > 80%: ~1–5% khoản vay
Hiệu lực pre-approval: ~3 tháng
Miễn stamp duty NSW (nhà mới/cũ): ≤ $800.000

Câu hỏi thường gặp

Có cần làm theo đúng thứ tự không?

Có. Hãy chuẩn bị tài chính và xin pre-approval trước khi đi tìm nhà, rồi mới so sánh gói vay và nộp hồ sơ chính thức sau khi ký hợp đồng. Làm sai thứ tự — như đấu giá khi chưa có pre-approval — có thể khiến bạn mất tiền cọc.

Việc nào quan trọng nhất?

Hai việc quan trọng nhất là tích đủ tiền cọc và xin pre-approval. Cọc quyết định bạn có phải trả LMI không, còn pre-approval cho bạn biết hạn mức thật để ra giá an toàn và đúng khả năng.

Mất bao lâu để hoàn tất?

Sau khi đã tiết kiệm đủ cọc, quá trình từ pre-approval đến settlement thường mất 4–8 tuần nếu hồ sơ đầy đủ. Riêng duyệt vay chính thức sau khi nộp hồ sơ thường 1–3 tuần tuỳ ngân hàng và độ phức tạp hồ sơ.

Tôi nên chuẩn bị giấy tờ gì trước?

Chuẩn bị sẵn giấy tờ tuỳ thân, payslip/sao kê lương 3–6 tháng, sao kê ngân hàng chứng minh tiền cọc và danh sách các khoản nợ hiện có. Có sẵn bộ này giúp pre-approval và duyệt vay nhanh hơn nhiều.

Người visa tạm trú có vay được không?

Một số visa tạm trú vẫn vay được nhưng thường cần cọc cao hơn và có thể phải được FIRB chấp thuận với một số loại bất động sản. Hãy hỏi rõ chính sách của từng ngân hàng và kiểm tra điều kiện FIRB.

Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn tài chính hay pháp lý cá nhân. Lãi suất, lệ phí, ngưỡng miễn thuế chuyển nhượng (stamp duty) và điều kiện chương trình thay đổi thường xuyên — hãy xác nhận tại Moneysmart, Revenue của bang bạn ở, hoặc gặp chuyên viên cho vay/luật sư chuyển nhượng (conveyancer). Cập nhật 6/2026.

Cần hướng dẫn chi tiết? Xem hướng dẫn vay mua nhà từng bước